[연구원장 릴레이 기고-2005년의 과제] 규제풀어 시장기능 정상화해야

高鐵 2005년 주택시장은 2004년의 연장선상에 있다고 볼 수 있다. 즉 금년도 주택시장은 일반경기의 침체와 정부의 규제 강화로 하향 안정세를 유지할 것으로 전망된다. 구체적으로 매매가격은 전국적으로 4%,전세가격은 4.5% 정도 하락할 것으로 예상된다. 물가 상승률을 감안하면 8% 정도 하락하는 것이다. 작년에 이어 금년에도 정부는 주택시장 안정을 위해 여러 가지 정책을 시행하거나 시행할 예정이다. 구체적으로 1가구 3주택 이상 보유자에 대한 양도세 중과, 공공택지에서 분양되는 국민주택 규모 이하 주택의 원가공개, 종합부동산세 및 과표의 현실화 등이다. 또한 금년 하반기에는 재건축아파트 임대주택건설 의무화 제도도 시행할 예정이다. 바꿔 말하면 주택시장에 대한 정부의 규제는 강화되고 주택소유자에 대한 세금은 증가돼 수요는 감소하고 가격은 하락할 것으로 전망된다. 2004년도 주택시장은 정부의 수요억제 정책으로 가격은 안정됐으나 거래가 급감하고 주택건설이 목표에 크게 못 미치는 40여만호에 불과했다. 과거 주택정책은 양도세율의 조정 등 조세가 주요 정책수단 이었으나 최근에는 주택거래 신고제와 같은 거래 규제를 통해 수요를 억제한 결과다. 주택가격의 하락은 무주택가구에는 내집 마련의 좋은 기회이다. 그러나 부작용도 만만치 않다. 주택거래신고제의 시행으로 거래가 위축돼 기존 주택이 팔리지 않아 신규주택에 입주를 못하고 있다. 전세가격의 하락으로 역전세난이 발생해 세입자는 이사를 못하는 사례가 빈번하다. 주택가격의 하락으로 단독 및 다가구주택은 경매에 넘겨지는 등 서민들의 고통도 심각한 수준이다. 주택건설업도 크게 위축되고 있다. 완공된 주택의 미입주 물량 증가 및 6만5천호에 이르는 미분양으로 주택업체는 자금난에 직면했고 자칫 흑자도산을 면치 못할 기업도 상당수 있다. 소형주택가격은 하락했으나 대형주택 가격은 오히려 상승했다. 또한 거래가 급감해 서민들이 고통을 받고 있다. 서민주거안정대책의 최대 피해자가 서민이란 점도 간과해선 안된다. 따라서 금년도 주택정책의 방향은 주택시장의 안정 기조를 유지하는 범위 내에서 규제를 완화해 시장기능을 정상화시켜야 한다. 실수요자의 주택거래도 어렵게 하는 등 규제의 역기능으로 사회적 비용이 증가하는 바 시장을 경직시키는 과도한 규제는 최소화돼야 한다. 이러한 맥락에서 투기지구, 투기과열지구 및 주택거래신고지역은 해제 요건이 충족되면 조속히 해제해야 할 것이다. 또한 주택수요가 많은 서울지역의 신규주택 공급원이었던 재건축사업의 순기능을 회복시키기 위해 재건축단지 임대주택 의무건설은 시행하지 않는 것이 바람직하다. 재건축을 통해 개발이익이 발생하면 부담금의 형태로 환수하면 된다. 주택산업은 국내총생산의 5% 정도를 차지하고 연간 80여만명의 고용을 창출한다. 금년도 5%의 경제성장률을 달성하고 40만개의 일자리를 창출하기 위해서는 경제파급 및 고용효과가 큰 주택 등 건설업의 활성화 없이는 이룰 수 없다. 정책은 시기가 매우 중요하다. 정부는 주택시장 상황을 정확히 파악해 정책 집행시기를 조정해야 한다. 또한 향후 2∼3년 앞을 내다보고 수요억제 위주의 정책을 탈피해 수요와 공급의 균형있는 정책을 기대한다. 끝으로 주택정책은 조세제도를 통한 간접적인 투기억제 대책,주택거래신고제 등 직접적인 대책을 비롯 투기억제를 위한 2중 3중의 제도적 장치를 마련했다. 바꿔 말하면 정부가 할 수 있는 모든 조치를 취했다고 해도 과언은 아니다. 이제 차분히 규제의 내용을 재검토하고 제도 간에 중복되는 규제가 없는지 검토가 필요한 시점이다.