판교는 三多 신도시..소형多.임대多.규제多

'판교는 소형·임대·규제가 많은 삼다(三多) 신도시.' 올들어 신규 분양시장의 최대 화두는 판교신도시다. 수도권 청약 1순위자 대부분이 판교신도시 분양을 손꼽아 기다리고 있다. 그러나 판교만 바라보고 있는게 과연 현명한 판단일까. 업계 일각에서는 △소형 주택 △임대 주택 △각종 규제 등 판교신도시의 3가지 약점을 지적하는 이른바 '삼다(三多)론'이 제기돼 '눈길'을 끌고 있다. ◆소형 주택이 많다 판교에서 공급되는 아파트 2만7천37가구(연립주택 및 주상복합 포함) 중 전용면적 25.7평 이하 중소형 물량이 무려 72.4%(1만9천5백72가구)를 차지한다. 전용면적 18평 이하인 소형도 9천5백23가구로 35.2%에 달한다. 동탄신도시의 소형 아파트 비율 10.5%를 크게 웃도는 수준이다. 연립주택 4백67가구와 주상복합아파트 1천3백87가구를 제외한 순수 중대형 아파트는 5천6백11가구로 전체 공급물량의 20.8%에 불과하다. 인근 분당신도시의 중대형 평형 비율(35%)보다 크게 낮다. 최근 높아진 중대형 평형의 인기를 감안할 때 커다란 약점일 수밖에 없다. 소형 아파트는 가격 상승률이 낮기 때문이다. 지난 2002년 11월에서 지난해 말까지 분당에서 36∼45평형대 아파트는 평균적으로 평당 3백60만원이 오른 반면 15평형 이하 소형 아파트는 전혀 오르지 않는 양극화 현상이 나타났다. ◆영구임대주택이 많다 판교에서는 국민임대아파트가 총 6천3백33가구 공급된다. 전체 공급물량의 23.4%이다. 동탄신도시의 국민임대아파트 비율(15.2%)보다 훨씬 높다. 국민임대는 공공임대 및 민간임대와는 달리 분양전환이 허용되지 않는 아파트다. 영구임대아파트가 많으면 집값은 상대적으로 저평가되는게 시장의 추세다. 실제로 지난 92∼93년 영구임대가 집중적으로 공급된 서울 수서지구의 아파트 시세는 평당 1천4백5만원대(1월10일 기준 부동산뱅크 조사)로 강남구(평당 평균 2천1백20만원)에서 가장 낮다. ◆규제가 많다 판교에서는 올 3월부터 분양가상한제(원가연동제)가 적용되면서 전용면적 25.7평 이하 아파트의 40%가 '만 40세 이상·10년 이상 무주택세대주'에게 우선 공급된다. 이 조건에 해당되면 당첨 확률이 높아지겠지만 그렇지 못한 청약대기자들의 당첨 가능성은 더욱 낮아졌다. 또 판교의 전용면적 25.7평 이하는 계약후 5년간 전매가 불가능하다. 중도금 등의 납입 여력이 없는 당첨자에게는 큰 부담이다. 서욱진 기자 venture@hankyung.com