[부동산포커스] 상반기 바뀌는 부동산정책

앵커) 봄이 온지 불과 며칠 안된 것 같은데 어제, 오늘 한낮의 기온으로만 봐서는 벌써 초여름 문턱에 다다른 것처럼 계절의 변화가 빠르게 다가오고 있습니다. 늦어도 금년 상반기 까지는 정부에서 그 동안 시행한다고 공포했던 상가후분양제를 비롯한 여러 법안들이 시행될 예정인데요 빠르게 변화하는 부동산 시장을 파악하고 재테크에도 성공하기 위해서는 빠르게 변화하는 계절 만큼이나 추세에 맞게 발빠르게 바뀌는 법령을 숙지하는 것도 필요할 듯 싶습니다. 도움말 주실 박상언 내집마련정보사 재테크 팀장 나오셨습니다. 지난주와 이번주에도 서울과 인천의 동시분양과 플러스 옵션제 폐지등 일련의 정책들이 발표되었는데 우선 무주택자 입장에서는 일련의 정책중에서 동시분양폐지가 가장 절실히 피부에 다가오는데 이에 대한 배경과 더불어 청약자들이 어떤 점을 체크해야 하는지? 박팀장) 먼저 잘 지적해주신대로 서울,인천지역에서의 동시분양 폐지가 내집마련을 염두해두는 사람들이게는 가장 뉴스꺼리가 아닌가 생각된다. 동시분양은 청약절차를 간소화하고 과열을 방지하기 위해 1989년 도입됐지만 2003년 부동산 규제책이 대거 발표된 이후 한달에 차수당 한번밖에 통장을 사용할 수 없는 동시분양제도의 단점으로 인해 지난해 말과 올해초에는 서울지역의 경우 청약률이 역대 사상 최저치를 갱신해서 동시분양폐지론이 공론화되기에 이르렀습니다 결국 정부가 지난해 비교적 빠른 시일내에 동시분양을 폐지키로 함에 따라 최근에 선전하고 있는 지방분양시장에 비해 상대적으로 침체된 서울지역 분양시장에 꺼져가는 불꽃을 다시 지필 것으로 기대된다. 하지만 예외적으로 전국민의 관심사인 판교신도시는 청약과열을 우려해 동시분양형태로 11월 일괄분양 할 예정이다. 동시분양 폐지 이후 청약자들이 주의 해야 할 것은 청약부터 당첨자 발표까지 비슷한 시기에 분양하는 여러 단지에 청약해 모두 당첨되더라도 가장 먼저 당첨된 것만 유효하기 때문에 주위를 해야 한다. 청약자 입장에서는 더욱 더 발품을 들이셔야겠는데요 예전같이 여러업체의 분양정보가 동시에 나오지 않기 때문에 업체별/지역별로 비교평가하는게 어려워졌다. 무엇보다 중요한 건 분위기에 휩쓸려 청약하기보다 미리 아파트가 들어설 현장과 더불어 차분히 그 지역의 발전상을 점검해야 한다 또한 오늘날과 같이 신문뿐만 아니라 여러통로를 통해 분양정보를 받아보는게 다양화되는 시기에 특히 손품이라 할 수 있는 컴퓨터 마우스를 부지런히 클릭해 사전에 인터넷과 부동산 채널을 통해 분양정보를 꼼꼼히 챙기는 게 중요하다. 앵커) 예전 같은데 집을 구입하기 위해서는 미리 내가 살 지역을 방문하는 것 외에는 뾰족한 수가 없었던 것 같은데요 .이젠 박팀장님 말씀처럼 발품과 더불어 손품도 부지런히 팔아 인터넷을 부지런히 검색하면서 본인에 맞는 집을 ？는 게 중요하다고 여겨진다 이번달 23일부터 상가 후분양제가 실시된다고 하는데… 그 동안 상가를 분양받고 싶은데 ‘굿모닝 시티 사태’다 뭐다 해서 안전성 때문에 주저하는 사람들에겐 희소식인 것 같은데요 박팀장) 상가·오피스텔 후분양제에 관한 ‘건축물 분양에 관한 법률’이 오는 23일부터 시행된다.. 이에 따라 3,000㎡(909평) 이상의 건축물과 3000㎡(909평)가 안 되더라도 20실 이상이면 후분양 대상에 포함된다. 또한 ‘일정기간 후 분양전환’을 조건으로 공급되는 같은 규모의 임대용 상가도 후분양이 의무화된다. 후분양제가 시행되면 분양전에 시행사가 땅 매입을 마쳐야 하며 분양방식도 반드시 공개모집 및 공개추첨 절차를 거쳐야 한다 20실 이상 오피스텔은 건설업자 2곳 이상의 연대보증을 받아 골조공사를 3분의 2 이상 마친 뒤 해당 지자체 신고를 거쳐 분양해야 한다 후분양시 세우는 연대보증업체의 요건도 자본금이 건설공사비 이상이거나 최근 5년간 수주실적이 건설공사비의 배 이상인 업체로 구체화했다. 또한 선분양을 위해 신탁계약하는 경우엔 부도발생시 금융기관에 앞서 피분양자가 우선변제 받을 수 있게 된다. 다만 신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1-3%)을 낸 경우에는 착공신고와 동시에 분양할 수 있다. 업체측에서는 분양광고를 공고할 때는 중앙 일간지 또는 해당 사업장이 있는 지역 일간지에 최소 1회 이상 게재하되 준공 및 입주예정일, 층별 용도 등을 구체적으로 표시하여야 한다. 상가 투자자들 입장에서는 상가 후분양법이 시행되면 분양광고 내용에 분양신고번호와 일자를 명시토록 하고 있어 분양법 적용대상인지 여부는 분양광고 내용으로도 쉽게 알 수 있어 보다 안전하게 상가에 투자할 수 있는 길이 열렸다. 만약 분양신고 없이 분양한 경우에는 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금이 부과될 수 있다. 또한 설계변경으로 대지 지분이나 면적·층고·용도 등이 변경될 경우 반드시 피분양자의 사전 동의를 받아야 하고 건물배치 및 내부구조 변경 사항에 대해서는 피분양자 전원에게 사전 통보해야 한다. 하지만 시행사들의 금융비용 증가 등에 따라 분양가를 계약자들에게 떠넘길 우려가 있다. 여지껏 우리나라는 자금력과 안정성에서 열세인 소규모 시행사 위주로 개발된 분양시스템이기 때문에 이 법이 시행되면 일시적으로 공급위축 현상이 발생할 것으로 보인다. 하지만 상대적으로 이 법 시행이후 공급된 상가들은 안전성 확보로 지역과 테마에 따라 인기를 끌 것으로 보인다. 투자자 입장에서는 “좀 괜찮다’ 싶은 지역에 투자했으면 비슷한 상가가 이 일대에 연이어 들어서기 때문에 동대문 같은 특화된 상권이 아닌 경우 향후 공급과잉으로 수익율 하락도 생각해야 한다. 참고로 상가 투자 초보자들은 안정성과 수익성 측면에서는 비교적 우위를 보이고 있는 단지내 상가에 집중해야 한다, 단지내 상가를 고를 경우 단지규모가 최소 500가구 이상 되면서 40평대 이상으로 구성된 대형평형위주로 구성된 단지보다 20~30평형대의 중소형평형 위주로 구성된 단지에 투자하는데 유리하다. 초보자의 경우 보다 안전한 상가투자법은 향후 운영수익성이 검증이 안된 신규 상가를 분양받는 것보다는 연간 6% 내외의 수익률이 나오는 기존 상가에 투자 하는 게 보다 현명한 방법이다. 앵커) 단독주택에 대해서도 지난 13일 단독주택 13만5천가구의 표준가격을 공시한 데 이어 오는 4월30일 나머지 개별 단독주택의 가격을 공시할 예정인데 이렇게 되면 단독주택에 부과되는 세금이 증가하게 되겠죠 박팀장) 네, 그렇습니다. 먼저 부담하여야 할 세금이 대폭 증가하게 되는데 7월부터 단독주택거래시 고가주택이나 신축주택의 거래세(취득·등록세) 부담이 평균 10%, 최대 40%까지 오르고 보유세도 10%가량 인상될 것으로 보인다. 현재 아파트는 실거래가의 70~90% 수준인 국세청 기준시가를 적용해 양도·상속·증여세를 계산하고 있으나 단독·다세대·연립주택은 건교부 공시지가(토지부문)와 국세청 기준산식(건물부문)으로 각각 과표를 정하고 있다. 그러나 관련법이 개정되는 7월부터는 토지와 건물부문의 통합가격이 나오는 만큼 이를 과표로 사용하게 되어 세금인상이 불가피하다. 단독주택의 공시가격은 종합부동산세·재산세·취득세·등록세의 과세표준으로 사용토록 돼 있으나 앞으로는 양도세와 상속세·증여세의 과세표준으로도 사용할 계획이기 때문이다. 앵커) 끝으로 경기에 선행하는 주가지수는 1천 포인트를 기점으로 오르락 내리락하면서 비교적 선전하고 있고 지난해 상장기업들의 순이익도 전년도에 비해 높아졌다고 발표되었는데… 부동산, 특히 상가나 주택에 투자하기 전 어떤점에 먼저 주안점을 두고 투자 해야 할까요? 부동산에 투자해도 되냐는 문의도 많이 증가 했을 것 같은데.. 박팀장) 올 봄부터 주택이나 상가,토지 불문하고 투자상담이 대폭 늘었습니다 부동산 특히 주택과 상가에 투자하기 위해서는 향후 경기상황이나 금리추이 등 여러 요소가 있지만은 기본적으로 수급량을 먼저 파악해야 합니다. 수급이란 즉 입주량이나 공급량을 일컫는데 현재보다 분양받은 후 향후 2~3년후 입주나 임대후의 시장상황을 파악하는걸 말합니다. 하지만 그보다 중요한 건 예측가능한 범위에서 정부정책을 파악하는 것인데요 사실상 미리 정부정책을 예측하는 건 전문가들에게도 어렵기는 마찬가지입니다 따라서 최소한 정부정책이 발표되었을 때 신문이나 인터넷 여러 부동산 채널을 통해 향후 파장을 파악해 보는 게 남보다 앞서는 재테크 방향이라고 생각합니다 이종식기자 jslee@wowtv.co.kr