[부동산포커스]집값 공시, 세금 문답풀이

정부가 1,258만호에 달하는 전국 집값을 처음으로 공시했는데요. 건교부가 단독주택 586만호에 대해 가격을 공시한데 이어 오늘 국세청도 아파트 기준시가를 공시했습니다. 이번에 공시되는 주택가격은 각종 부동산관련 세금의 과세표준이 돼 주택소유자들이나 매매자들의 세부담이 늘거나 줄어들 것으로 보입니다. 자세한 내용 곽철은 세무사와 함께 짚어보겠습니다. 이번 집값 공시로 재산세 등 세부담이 달라지는 경우가 늘어날 텐데요. 먼저, 주택소유자 대부분에게 해당되는 보유세는 어떻게 달라지나요? 보유세는 그동안 건물분에 대해 면적과 신축가격에 따른 과세시가 표준액을 기준으로 부과하고 토지분은 공시지가를 기준으로 별도의 종합토지세를 부과했습니다. (CG) 하지만, 올해부터 건물과 토지를 통합해 평가한 이번 공시가격 기준으로 바뀌게 됩니다. 이렇게 되면 면적에 비해 집값이 비싼 서울 등 대도시의 보유세는 오르지만, 지방의 대형주택은 대체로 세부담이 낮아질 것으로 보입니다. 하지만, 급격한 세부담 증가를 막기위해 올해 공시가격의 50%를 과표로 삼고 세부담 증가 상한선도 지난해 대비 50%로 묶어놓은 상탭니다. 즉, 공시가격이 1억원이면 과세표준은 5천만원이 됩니다. 아울러 지난해 보유세를 100만원 냈다면 올해 산출세액이 150만원을 넘더라도 150만원만 내면 되는 셈입니다. 이와 관련해 행정자치부는 전국 주택의 70%는 세금이 줄고, 오르는 곳은 30% 정도일 것으로 내다봤습니다. 하지만, 정부가 향후 3~4년동안 보유세 현실화를 지속적으로 추진할 예정이어서 장기적으로는 보유세부담이 커질 전망입니다. 보유세 부담규모가 지역별로 희비가 엇갈린다는 얘기인데요. 쉽게 예를 들어 설명해주시죠. 앞서 말씀드린대로 강남처럼 고가주택이 많은 곳, 충청권과 서울 뉴타운 지역 등 집값이 오른 지역에선 세부담이 늘어납니다. 반면, 집값이 싼 지방이나 서울 강북지역은 오히려 세부담이 줄어듭니다. (CG) 예를 들면, 서울 송파구 석촌동 소재 13억4천만원짜리(공시가격) 주택의 경우 과세 표준이 지난해 3억8350만원에서 올해 6억7천만원(공시가격의 50%)으로 늘어나 지난해 269만원이던 재산세가 올해 309만원으로 오르게 된다. 여기에 이 주택은 올해부터 시행되는 종합부동산세 대상이기 때문에 종부세 과표 4억5천만원을 초과하는 2억2천만원에 대해 0.5%의 종부세율을 적용해 나온 110만원을 추가로 부담해야 한다. 따라서 보유세와 종부세의 합인 419만원이 세금이 되지만 세 부담 증가 상한선 50%에 해당돼 올해는 269만원의 150%인 403만5천원만 세금으로 내면 된다. (CG) 반면 경북 구미시 형곡동 9600만원짜리 단독주택의 경우에는 세 부담이 줄어듭니다. 과세 표준은 지난해 4500만원에서 올해 4800만원으로 소폭 증가하지만 세율이 낮아져 보유세는 지난해 15만8천원에서 올해 8만4천원으로 7만4천원이 줄어들게 됩니다. 이번 집값 공시로 지방세와 취득세도 오르게 되나요? 주택의 취득.등록세는 올들어 이미 크게 오른 바 있습니다. (CG) 지난해 건물의 신축원가를 제곱미터당 18만원으로 계산하던 것을 올들어 46만원으로 대폭 올리는 등 과세시가 표준액을 상향조정했기 때문에 거래세율이 5.8%에서 4.0%로 낮아졌음에도 세금 부담은 커졌습니다. 이에 따라 5월1일부터 시가의 80% 수준인 공시가격으로 과세표준이 바뀌더라도 취득·등록세는 전체적으로 큰 변동이 없습니다. 다만, 서울지역 고가 단독주택의 취득·등록세는 많게는 30~40% 가량 오르게 됩니다. (CG) 서울 용산구 보광동 소재 공시가격 3억5천만원(시가 5억원 추정) 단독주택을 보면, 4월 말까지는 취득·등록세가 983만5천원이나 5월1일부터는 420만5천원(42%) 늘어난 1404만원을 내야 합니다. 하지만, 공시가격이 시가의 80%를 밑도는 지방에서는 지금보다 취득·등록세가 내리는 주택이 많을 것으로 예상됩니다. 하지만, 양도세나 상속.증여세는 크게 오를 것이란 전망이 나오던데요? 건교부 공시가격은 7월1일부터 양도세와 상속세, 증여세를 내는 데도 과표로 적용됩니다. 이들 국세의 과세표준은 아파트의 경우 국세청이 시가의 80~90% 수준으로 고시하는 기준시가였지만 단독·다세대 주택은 현실화율이 낮은 과세시가 표준액이어서 과세 형평성 측면에서 문제가 많았습니다. (CG) 그러나 이번에 단독·다세대 주택도 국세 기준이 시가의 80%선인 공시가격으로 바뀌게 돼 과세 형평성이 상당히 보완될 전망입니다. 하지만, 서울과 충청권 일부 등 주택투기 지역은 현재 실거래값을 기준으로 양도세가 부과되기 때문에 이번 공시가격 영향을 받지 않습니다. 그러나 일반 지역의 경우 단독·다세대 주택은 이번에 공시된 가격으로 세금이 매겨져, 면적에 비해 집값이 비싼 지역을 중심으로는 양도세, 상속세, 증여세 부담이 늘게 됩니다. 주택가격 공시와 관련해 민원이 잇따를 것이란 우려도 나오고 있습니다. 시청자들을 위해 전반적인 궁금증들을 풀어주시죠. 이번 집값 공시와 관련해 다가구. 다세대주택을 다르게 처리하냐는 질문이 많습니다. (CG) 다가구주택은 단독주택으로 취급되므로 시ㆍ군ㆍ구에서 가격을 공시하지만 다세대주택은 공동주택으로 건교부가 한국감정원에 의뢰해 가격을 산정했다. 다가구와 다세대를 구분하는 것은 가구마다 소유권을 갖느냐에 따라 결정됩니다. 건물이 구분 소유돼 가구마다 소유권을 별도로 갖고 있으면 다세대주택이지만 한 사람이 건물 전체의 소유권을 갖고 있으면 다가구주택에 해당된다. 또, 상가와 주택이 혼합된 건물은 어떻게 공시하는지 궁금해하는 분들이 많은데요. 결론적으로 주택부문에 대해서만 공시주택가격이 산정ㆍ공시된다. 상가 부분은 따로 부동산 관련세금의 과표가 산정된다. 즉 부동산 보유세의 경우 부속토지는 공시 지가를, 상가건물에 대해서는 시가표준액을 각각 과표로 활용한다. 이번 공시가격의 기준일은 1월 1일이다. 따라서 1월 1일 이후에 가격변동요 인이 발생하거나 신축ㆍ멸실 등이 발생하더라도 원칙적으로 다음 연도에 가격이 조정된다. 그리고, 토지와 건물 소유자가 각각 다르더라도 하나의 가격만 공시된다. 다만 실제 세금이 부과될 때는 과세당국이 소유자별로 적정한 비율을 정해 세액을 산정한다. 이번 집값 공시내용은 가격공시일인 4월 30일 전후로 개별적으로 우편송부되는 '주택가격 결정통 지문'을 통해 자신의 주택가격을 알 수 있다. 또 이달 31일까지 주택 소재지의 시ㆍ군ㆍ구청을 방문해 주택가격을 열람할 수 있다. 하지만, 인터넷의 경우 주택 소유자의 사생활을 침해할 수 있고 범죄행위에 악용될 수 있어 인터넷 열람을 하지 않기로 했다. 이의 제기 등 민원이 필요한 분은 해당 시ㆍ군ㆍ구청을 방문해 5월 31일까지 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 소유자 면담, 현장조사 등의 정밀 재조사를 통해 최종 조정가격이 6월 30일 공시된다. 만일 5~6월에 주택거래가 발생했으나 뒤늦게 가격이 조정될 경우 세금 차액을 반환받거나 더 내면 된다. 국세청도 오늘 아파트 기준시가를 공시했는데요. 외환위기 이후 처음 하락했다고 하죠. 국세청은 오늘 아파트 652만4천가구와 연립주택 6만4천가구 등 공동주택 658만8천가구의 기준시가를 홈페이지를 통해 공시했습니다. (CG) 국세청은 전국의 아파트와 대형연립주택 등 공동주택의 기준시가가 평균 4.2% 하락해 외환위기 이후 7년만에 처음으로 하락했다고 설명했습니다. 특히 행정도시 이전 기대감으로 부동산값이 치솟았던 대전은 하락률이 7.4%를 기록했고 전통적 강세지역인 서울과 경기도도 각각 5.1%, 4.5%로 낙폭이 컸습니다. 기준시가가 9억원 이상인 고가아파트는 1만7천가구로 서울 강남.서초.송파.용산, 경기 분당에 집중됐다. 이번에 공시된 기준시가 역시 각종 부동산관련 세금의 과세기준이 되는데요. 기준시가가 낮아져 양도소득세, 상속.증여세, 취득.등록세 부담은 다소 낮아지지만 재산세는 과세방법이 바뀌어 실제가격이 높거나 환경요건(입지.조망권 등 6단계 분석)이 좋은 아파트는 세부담이 늘어날 전망이다. (S-1) 기준시가가 가장 비싼 아파트는 28억8천만원인 서울 서초동 '트라움하우스3차' 180평형으로 3년 연속 1위였으며, 기준시가 상승금액이 가장 큰 아파트는 13억2천700만원인 서울 이촌동 '삼성리버스위트' 85평형으로 전년보다 3억100만원이 올랐다. 정부가 집값을 처음 공시하면서 재벌 회장이나 대기업 최고 경영자들의 집값도 알려져 관심을 모으고 있는데요. 전국에서 가장 비싼 집은 이건희 삼성그룹 회장의 자택이라죠. 건교부의 주택 공시가격에 따르면 전국에서 가장 비싼 집은 서울 용산구 이태원동의 삼성그룹 이건희 회장 자택으로 공시가격이 74억4400만원이다. (CG) 공시가격이 시가의 80%선에서 결정되는 것을 감안하면 이 회장 집의 실제 가격은 93억여원에 달하는 셈이다. 서울 용산구 이태원1동에 위치한 이 회장의 집은 대지 2천133㎡, 건물 3417㎡(1033평)이다. 이 집은 농심 신춘호 회장의 집과 이웃해 있어 최근 조망권 문제로 법정 분쟁까지 벌여 세간의 화제가 되기도 했다. 이 회장 집에 이어 CJ그룹 이재현 회장의 중구 장충동 집이 공시가격으로 65억8000만원으로 공시 가격 순위 2위에 올랐다. 그런데 이집 소유주가 삼촌인 이건희 회장으로 돼 있어 이건희 회장 소유의 집이 사실상 공시가격 1, 2위를 '석권'했다. 또 현정은 현대 회장의 성북구 성북동 자택(건물 연면적 147평)은 45억4000만원으로 6위에 올라 눈길을 끌었으며 정세영 현대산업개발 명예회장의 성북동 자택(211평)도 41억3000만원으로 10위내에 속했다. 아울러 조양래 한국타이어 회장의 아들 조현범 상무의 성북동 집(143평)은 44억7000만원으로 7위에 등재됐다. 삼성 이 회장과 함께 한남동에 사는 구본무 LG회장의 집은 18억4000만원이며 용산구 이태원동의 농심그룹 신춘호 회장 집은 26억8000만원이다. 자산총액으로 재계 2위인 현대자동차 정몽구 회장은 공시가격 18억3000만원짜리 용산구 한남동 집에 살고 있어 집값순위로는 '상위권'에 끼지 못했다. 한편 노무현 대통령이 살았던 종로구 명륜동 빌라의 공시가격은 2억400만원으로 나타났다. 지금까지 정부의 집값 공시에 따른 세부담에 대해 곽철은 세무사와 함께 자세히 알아봤습니다. 권영훈기자 yhkwon@wowtv.co.kr