부동산펀드 괜찮네!...다시 인기

한동안 시들했던 부동산펀드의 인기가 다시 높아지고 있다. 최근 짧은 기간에 목표수익을 달성해 성공적으로 상환한 펀드가 등장하면서 시중 부동자금의 유입이 가속화되는 분위기다. 지난 1월에 설정된 '마이에셋 사모 부동산투자신탁 3호'가 3개월 만에 6.4%의 수익을 내고 성공적인 배당을 실시했으며,해외 부동산에 투자하는 푸르덴셜투자증권의 글로벌 부동산증권 펀드는 발매 12일 만에 1000억원의 판매고를 돌파할 정도로 인기가 높았다. 전반적인 저금리 현상과 경기회복 지연으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 부동자금이 부동산펀드로 흡수되는 양상이다. ◆진화하는 부동산 펀드 지난해 6월 간접투자자산운용업법의 시행으로 처음 등장한 부동산 펀드들은 대부분 민간 시행사들이 개발하는 주택사업에 투자되는 개발대출형이었으나,점차 수익성 부동산에 투자되는 수익형펀드 경매펀드 등으로 유형이 다양해지고 있다. 올해는 또 민자 사회간접자본(SOC) 사업의 호조가 예상됨에 따라 일부 증권사에선 인프라 펀드 구성도 준비하고 있다. 개발대출형이란 부동산 개발사업에 필요한 자금을 펀드에서 부동산 개발업체에 대출형식으로 빌려 주고 이자를 받아 투자자들에게 배분하는 방식을 말한다. 대체로 예상수익률은 연 7% 수준이고 운용기간은 9개월부터 3년까지 다양하다. 수익성 부동산형이란 사무실 빌딩 등 부동산을 매입한 후 임대해 발생한 수익과 일정기간 뒤 매각해 발생한 매각차익 등을 투자자들에게 배분하는 방식을 말한다. 수익성 부동산펀드는 매입한 부동산을 3년간 매각할 수 없기 때문에 투자기간이 3년 이상으로 개발대출형 펀드에 비해 길며 연 8~10% 수준의 수익률을 목표로 한다. 이밖에 현대증권에서 처음으로 판매한 펀드로 법원 경매나 공매에 참가해 우량한 부동산을 저가에 낙찰받은 후 임대 및 매각 차익을 추구하는 경매펀드가 있으며,해외 부동산에 직·간접적으로 투자하는 해외투자형 부동산 펀드도 선보이고 있다. ◆어떤 상품이 있나 최근 잇따라 출시되는 상품은 부동산 경매 펀드다. 지난 1월 현대증권이 내놓은 부동산 경매펀드 1호의 배타적 판매기간이 끝남에 따라 경쟁사들이 잇따라 경매펀드를 내놓고 있다. 대우증권은 이달 말 경매펀드를 출시할 계획이다. 대우증권은 우량 물건 확보 등을 위해 부동산경매 정보업체인 지지옥션 등과 업무협약을 체결했다. 박대성 대우증권 PF팀장은 "최근 선보이는 경매펀드는 경매물건이 그리 많지 않다는 점을 감안해 부동산개발대출 빌딩매입 등에 병행 투자해 수익을 올릴 수 있도록 설계된 게 특징"이라고 설명했다. 개발대출형 부동산 펀드도 선보이고 있다. 한화증권은 오는 20,23일 '한일 골든leaf 부동산1호'를 판매할 예정이다. 우림건설이 인천 계양구 작전동에 짓는 주상복합건물에 투자된다. 목표 수익률은 연 7.0%.대한투신운용도 다음달 2000억원 규모의 개발대출형 부동산펀드를 모집할 계획이다. ◆투자시 유의사항 부동산 펀드도 간접투자상품인 만큼 운용사와 자산을 운용하는 매니저의 선정이 중요하다. 본인이 투자한 부동산펀드를 운용하고 관리할 조직과 전문인력을 충분히 갖추고 있는지 살펴봐야 한다. 또 부동산 펀드는 원금보전 상품이 아닌 실적배당 상품이다. 때문에 원리금 연대보증 1순위 담보 설정 등 각종 안전장치를 마련해 놓더라도 사업성 자체가 부족하다면 펀드의 수익률이 안좋을 수밖에 없다. 따라서 투자하기 전에 사업지를 방문하고 주변 시세를 체크하는 등의 노력이 필요하다. 송종현 기자 scream@hankyung.com