[마켓 리더에게 듣는다] 부동산펀드는 금융.실물 '퓨전상품'

안홍빈 "부동산펀드는 금융상품과 실물투자를 조화시킨 퓨전상품이죠. 소액으로는 꿈도 꿀 수 없었던 부동산에 투자해 고수익을 올릴 수 있다는 게 가장 큰 장점입니다. "부동산펀드를 3000억원 넘게 판매하며 업계 선두주자로 부상 중인 KTB자산운용의 부동산팀을 이끌고 있는 안홍빈 본부장(39). 그는 대박을 꿈꾸는 투기적 마인드만 갖고 있지 않다면 부동산펀드야말로 몇 백만원의 돈을 불리려는 소액투자자에게 적합한 상품이라고 강조한다. 잘만 하면 연 7~8%의 고수익을 얻을 수 있다고 덧붙였다. 그러나 안 본부장은 "그렇다고 부동산펀드가 무조건 이익을 보장하는 것은 아닌 만큼 위험요인에 대해서도 사전에 꼼꼼히 따져봐야 수익률을 높일 수 있다"고 지적했다. 인기가 높아지면서 경쟁도 치열해져 수익성 높은 부동산을 찾기가 점점 어려워지고 있기 때문에 자칫하면 투자자금이 묶이게 될 수도 있다는 점에 주의해야 한다고 말했다. 부동산펀드는 빌딩 상가 등 실물 부동산을 매입해 임대수입을 올리는 방식과,부동산개발사업에 펀드자금을 빌려준 뒤 이자를 받는 프로젝트 파이낸싱 방식으로 크게 나뉜다. 안 본부장은 실물부동산에 투자하는 펀드의 경우 매입하는 부동산의 가격 입지 임차인 임대가 처분(Exit)방법 등을 우선적으로 살펴야 한다고 조언했다. 또 아파트건설 현장에 대출하는 경우가 대부분인 프로젝트 파이낸싱 방식일 때는 분양성,시공사,인허가여부,민원제기 가능성,소유권 문제 등을 체크포인트로 꼽았다. 특히 연초부터 선보이기 시작한 경매펀드의 경우 "고수익을 올릴 수 있는 좋은 상품이지만 투자대상 부동산을 정하지 않고 돈부터 모으는 이른바 '블라인드 펀드'이기 때문에 운용사나 펀드매니저의 능력이 수익률 제고에 결정적"이라고 설명했다. 실제로 "경매펀드 중에는 우량 경매물건을 제때 확보하지 못해 펀드자금을 놀리고 있는 경우도 있다"며 "운용사의 능력을 우선 살피는 게 중요하다"고 전했다. 안 본부장은 14년째 부동산분야에서 잔뼈가 굵은 '현장파'다. 1991년 토지공사에 입사해 신도시 개발과정을 지켜봤으며,한국토지신탁 월마트코리아를 거치며 컨설팅과 점포개발 실무를 익혔고,2002년부터는 메리츠증권에서 당시 막 태동하던 리츠(부동산투자회사) 상품 개발에도 참여했다. 지난해 KTB자산운용 본부장으로 자리를 옮긴 뒤에는 신도시(파주) 아파트에 투자하는 이른바 '신도시 펀드 시리즈'를 선보여 인기리에 판매하며 업계의 주목을 받았다. "복잡한 사업절차와 대규모 자금을 안정적으로 운용해야 하는 부동산펀드 매니저에게는 경험에서 쌓은 현장지식이 가장 중요합니다." 안 본부장은 부동산펀드 시장의 미래에 대해 낙관했다. "기업들이 비핵심 자산인 부동산의 매각 움직임을 본격화하고 있는데다 직접투자에 비해 세금혜택도 크기 때문에 저금리시대에 고수익을 좇아 이동 중인 시중자금이 몰릴 수밖에 없다"는 진단이다. 그는 또 "부동산펀드가 활성화되면 자금의 효율적인 배분이 가능해져 경제발전에도 기여할 수 있다"며 "투자자나 상품개발회사 모두가 신중한 접근을 통해 시장규모를 키워 나가야 한다"고 강조했다. "아파트 건설현장에 펀드자금을 지원해 후분양제도 정착을 앞당길 수도 있고,복잡한 기업도시조성이나 SOC(사회간접자본) 개발에 참여해 해결사 역할을 해내며 고용창출에도 기여할 수 있다"는 설명이다. 백광엽 기자 kecorep@hankyung.com