[현장 포커스] 잇단 규제에 희비 엇갈린 강남 재건축

19일부터 재건축개발이익환수제가 실시되고 재건축 소형평형 의무비율 요건마저 강화됨에 따라 일부 서울 강남권 재건축 대상 단지들의 호가가 떨어지기 시작했다. 특히 늘어나는 용적률의 25%를 임대주택으로 지어야 하는 단지들은 최고 2000만원까지 호가가 하향조정됐다. 그러나 소형평형 의무비율 요건 강화(전체 연면적의 50% 이상 건립)로 대형평형의 희소가치가 커질 것이란 분석이 나오면서 강남권 대형평형 분양권 값은 호가를 그대로 유지하고 있다. 정부의 세무조사가 이어지면서 중개업소들이 수시로 문을 걸어 잠그는 파행영업도 계속되고 있다. ◆규제 피한 곳은 보합세 유지 개발이익 환수제를 피하기 위해 서울시 5차 동시분양에 맞춰 분양승인을 신청한 단지들은 보합세를 유지하고 있다. 강남구 도곡동 도곡주공 2차 인근 신세계공인 김재돈 사장은 "매수세도 없고 매물도 없는 상태에서 호가는 더 이상 올라가지 않고 있다"고 전했다. 잠실주공 1단지와 잠실시영 등 송파구 잠실저밀도지구 내 단지들도 상황은 비슷하다. 잠실동 중앙공인 정찬일 사장은 "대형평형 희소가치에 대한 기대로 큰 평형일수록 호가가 꿋꿋하게 유지되고 있다"고 말했다. ◆10% 적용 단지 하락세 반전 개발이익환수제 시행 이전에 사업계획 승인을 받아 늘어나는 용적률의 10%를 임대주택으로 지어야 하는 단지들은 약세로 돌아섰다. 이런 단지가 밀집한 곳은 서초구 반포·잠원동 일대의 반포주공 2단지와 반포주공 3단지,한신1차,한신5차,한신6차 등이다. 반포동 에덴공인 김성일 사장은 "반포주공 3단지 35평형의 배정지분 호가는 8억2000만원(환급금 미적용한 가격)에서 8억원으로 떨어졌다"며 "매수세가 끊기자 호가가 조금씩 하향 조정되는 분위기"라고 말했다. 잠원동 일대 35평형의 호가도 7억1500만원대에서 7억원대로 하향 조정됐다. 매수세가 없어 추가하락 가능성도 배제할 수 없다. ◆25% 적용 및 소형평형 2중 규제 단지는 하락 용적률 증가분의 25%를 임대주택으로 지어야 하는 단지와 강화된 소형평형 의무비율을 동시에 적용받는 단지들은 재건축 추진이 당분간 어려워졌다는 반응이다. 대치동 은마아파트의 조병호 재건축조합설립추진위원장은 "정부가 재건축 규제에만 몰두할 뿐 주민들의 주거환경 개선에는 관심이 없는 것 같다"면서 "현실적으로 지금은 재건축 추진이 불가능한 만큼 여건이 조성될 때까지 기다릴 것"이라고 말했다． 이런 가운데 일부 단지들은 호가가 떨어지기 시작했다. 강동구 둔촌주공 16평형의 호가는 5월 초 4억4000만원에서 현재 4억2000만원으로 하향조정됐다. 인근 으뜸공인 김효원 대표는 "급매물 출현은 없지만 가격은 약보합세"라고 말했다. 또 일부 단지에선 가격하락을 기다리는 대기 매수세가 쌓이고 있다. 송파구 가락동 신한공인 장찬수 사장은 "이곳 중개업소들은 세무조사 때문에 문을 잠근 채 영업을 하고 있다"며 "지금 호가 수준에선 매수세가 없지만 호가가 3000만원만 떨어지면 사겠다는 사람은 더러 있다"고 말했다. 조성근·조재길·송주희 기자 truth@hankyung.com