[달라지는 집테크] 부동산 세금 줄이려면‥

◆1가구 3주택자라면 중과세 여부 따져라 1가구 3주택자는 올해부터 집을 팔 때 장기보유 특별 소득공제를 받을 수 없다. 또 첫번째 집을 팔 때 양도세율 60%를 적용받는다. 하지만 먼저 자신이 중과세 대상인지부터 확인해야 한다. 서울 인천 경기 등 수도권 및 5대 광역시 이외의 지역에 집을 갖고 있으면서 주택양도 당시 기준시가가 3억원이 넘지 않는다면 중과세 적용대상이 아니다. 2주택을 갖고 있고 분양권 1개를 갖고 있다면 한 채를 팔아 소유권 이전등기를 마치기 전에 분양권을 팔면 3주택에 해당되지 않는다. 주택을 일단 팔기로 결정했으면 영수증을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 공인중개사 수수료나 법무사 수수료,건물수선비 등을 필요경비(보통 기준시가의 3% 이내)로 공제받을 수 있기 때문이다. 집을 판 뒤엔 예정신고 및 납부를 제 때 해야 세금을 10% 감면받을 수 있다. 집을 팔면 양도일이 속하는 달의 말일부터 두 달간 예정신고 및 납부기간이다. 예컨대 8월5일에 팔았으면 10월 말까지 자진신고할 수 있다. 국세청 홈페이지(www.nta.go.kr)에서 관련서류와 자진신고 요령을 출력해 신고하거나 세무사의 도움을 받을 수 있다. ◆1가구 2주택자라면 살던 집을 먼저 팔아라 1가구 2주택자이면서 한 채를 팔고자 할 땐 살던 집을 먼저 파는 게 세금 면에서 유리하다. 특히 내년부터 과세표준(세금을 매기는 기준금액)이 시세의 70∼80%선인 기준시가에서 실거래가로 바뀌기 때문에 올해 안에 처분하는 게 낫다. 오는 2007년 이후엔 두 채 중 어느 집을 팔아도 실거래가로 양도세가 부과된다. 2주택 소유자가 주말부부라면 서둘러 팔지 말고 좀 기다려볼 필요가 있다. 정부가 이런 부득이한 경우에는 예외를 인정하는 방안을 검토하기로 했기 때문이다. 주택투기지역(전국 32곳)에 두 채가 있는 경우에도 서두를 이유는 없다. 지금도 양도세가 실거래가로 부과되고 있기 때문이다. 이 경우 양도차익과 보유기간에 따른 특별소득공제 등을 고려해 양도세가 적은 집을 우선 처분하는 게 낫다. 나머지 한 채는 1가구 1주택 비과세 요건(서울과 과천 및 5대 신도시는 3년 보유 및 2년 거주,그 이외는 3년 보유)을 충족해야 세금을 줄일 수 있다. 앞으로 집을 팔 때 최소 2년 이상 보유한 이후 파는 것이 절세에 도움을 준다. 보유기간이 1년 미만이면 양도차익의 50%,1년 이상∼2년 미만은 40%의 세율이 적용돼 시세차익을 얻더라도 세금으로 환수당한다. 반면 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제(3∼5년 10%,5∼10년 15%,10년 이상 30% 감액)를 받아 절세할 수 있다. ◆부동산 매입할 땐 부부 공동명의로 부동산을 매입할 땐 처음부터 부부 공동명의로 하는 게 낫다. 종합부동산세 부과 기준인 기준시가가 9억원을 넘는 주택을 살 경우엔 더욱 그렇다. 보유세는 보유금액이 많을수록 누진세율로 과세하는 만큼 소유권이 나뉠수록 세금이 낮아진다. 예를 들어 양도세 과표가 1억6000만원짜리인 부동산을 혼자 갖고 있으면 4590만원을 양도세로 내야 하지만 부부 공동명의로 하면 각각 과표 8000만원짜리 부동산을 가진 것으로 돼 양도세는 각각 1710만원만 내면 된다. 주택이 두 채 이상이라면 자녀에게 증여하는 것도 괜찮은 방법이다. 결혼한 30세 이상 자녀로 정기소득이 있을 경우 양도세가 아닌 증여세를 물면 된다. 증여세율은 10∼30% 수준이다. 다주택자라면 차라리 임대사업을 생각할 수도 있다. 1가구 3주택 또는 그 이상의 주택을 소유했다면 양도세 중과를 염두하지 않을 수 없기 때문이다. 조재길 기자 road@hankyung.com