[달라지는 집테크] 부동산 세금 어떻게 달라지나

'부동산 세제,아는 만큼 돈 번다.' 부동산 관련 세금제도가 크게 바뀌고 있다. 세제변화의 큰 흐름은 실거래가 과세다. 실제 거래되고 있는 가격에 맞춰 세금을 매기겠다는 뜻이다. 이 같은 부동산세제 변화만 제대로 알고 대응해도 적잖은 돈을 절약할 수 있다. 특히 부동산을 거래할 땐 목돈이 들기 때문에 세제변화에 더욱 민감하게 대응할 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. ◆부동산을 구입했을 경우 주택이나 토지 등 부동산을 구입했을 땐 취득？등록세를 내야 한다. 작년까지는 부동산을 산 사람이 신고한 금액과 행정자치부의 지방세 시가표준액 중 높은 것을 기준으로 세금을 부과했지만 내년부터 실거래가로 세금이 매겨진다. 올해 부동산중개업법이 국회에서 통과되면 모든 부동산 거래에서 실거래가 신고가 의무화되기 때문이다. 올해는 예외적으로 주택의 경우 기준시가와 공시가격,토지는 공시지가로 세금을 매기게 된다. 기준시가가 실거래가의 70∼80% 수준임을 감안할 때 취득·등록세를 실거래가로 과세하면 세부담이 30% 정도 늘어날 전망이다. 실제로 서울 목동의 시가 7억원짜리 35평형 아파트를 작년에 샀다면 1900만원의 거래세를 부담했지만,이제는 2400만원으로 500만원 정도 늘어난다. 정부는 취득세와 등록세율을 향후 2∼3년에 걸쳐 단계적으로 인하할 방침이다. 지난해 최고 5.8%였던 세율이 올해에는 이미 4.6%로 낮아진 상태다. 지금도 개인이나 법인,법인 사이의 거래엔 실거래가를 기준으로 과세하기 때문에 주로 개인 간 거래에서의 세율이 낮아질 것으로 보인다. ◆부동산을 보유하고 있다면 주택이나 토지를 보유하고 있다면 재산세와 종합부동산세 등 보유세를 물어야 한다. 매년 6월1일 현재 집이나 땅을 가진 사람들이 대상이다. 재산세는 7월과 9월,종부세는 12월에 낸다. 재산세는 작년까지 '시가표준액'을 기준으로 건물분과 토지분을 나눠 세금을 냈다. 하지만 올해부터 아파트와 50평 이상의 대형 연립주택 등 공동주택은 '기준시가'를 기준으로 하고 단독주택은 건설교통부가 발표하는 '공시가격'으로 과세하되 주택에 딸린 토지도 합산 과세키로 했다. 나대지(건물이 없는 땅)는 '공시지가'를 기준으로 세금을 부과한다. 종부세는 기준시가 9억원 이상의 주택 보유자와 공시지가가 각각 6억원,4억원 이상인 나대지와 사업용 토지 보유자에게 부과된다. 개인이 가지고 있는 주택과 나대지,사업용 토지를 각각 합산해서 세금을 매긴다. 예를 들어 기준시가가 각각 8억원,3억원의 주택을 두 채 가지고 있다면 종부세 과세 대상이다. 하지만 기준시가 8억원인 주택과 공시지가 3억원인 나대지를 가지고 있다면 종부세를 안내도 된다. 주택과 토지는 합산과세 하지 않기 때문이다. 정부는 세부담의 급격한 증가를 막기 위해 전체 세금 증가액이 전년 대비 50% 이상 늘어나지 않도록 할 방침이다. 지난해 재산세로 100만원을 냈다면 올해 재산세가 200만원으로 계산돼도 150만원만 내면 된다. 그러나 정부는 오는 2017년까지 실효세율을 부동산 가액의 1%까지 대폭 올릴 방침이어서 2006년부터는 부동산 보유세율이 매년 21%씩 오를 전망이다. ◆부동산을 팔았다면 부동산을 처분했다면 양도소득세 부과대상이다. 부동산을 매입했을 당시 가격보다 팔 때 가격이 올랐다면 당연히 세금을 물어야 한다. 하지만 1가구1주택에 한해 3년보유 2년거주(서울 기준)했다면 비과세혜택이 종전처럼 그대로 유지된다. 하지만 내년부터 단계적으로 양도소득세에도 실거래가 과세 원칙이 적용된다는 점을 간과해선 안된다. 또 오는 2007년부터는 실거래가 과세가 전면 도입된다. 다만 취득？등록세와 마찬가지로 올해만 예외적으로 주택은 기준시가,토지는 공시지가를 기준으로 세금을 내게 된다. 내년에는 1가구2주택자가 거주하지 않는 집을 팔 경우와 외지인이 농지나 임야,나대지를 팔 때 실거래가로 세금을 매긴다. 현재도 6억원을 넘는 고가주택이나 1가구3주택 이상자,1년 이내 단기 양도·미등기 양도·분양권 거래,전국 73개 투기지역 내 부동산 등에 대해서는 실거래가로 세금을 매기고 있다. 조재길 기자 road@hankyung.com