[당정, 부동산정책 재검토] 개발이익 환수장치 대폭 늘린다

부동산 정책 전면 재검토를 선언한 정부와 여당이 이번 주부터 공동기획단을 구성키로 함에 따라 어떤 내용들이 논의될지 관심이 쏠리고 있다. 지난 17일 열린 당·정·청 간담회 결과를 보면 공동기획단은 '수요억제와 공급확대' 정책을 병행하되 △시장 불안심리 제거 △투기적 기대심리 차단 △서민주거 안정 △정책 신뢰성 회복을 기본방향으로 대안 모색에 나설 전망이다. 특히 분야별로는 △세제강화 △투명성 강화 △토지 공공성 강화 △서민주택 확대 △기존도시 주거여건 개선 등으로 과제를 나눠 구체적인 해법을 마련할 것으로 예상된다. 전문가들은 정부가 '부동산 정책의 위기'를 인정한 만큼 오는 8월 중 마련될 종합대책은 국민과 기업 등 시장 참여자들의 예측 가능성을 높일 수 있도록 단기·중기·장기대책으로 나눠 이른바 '로드맵' 형태를 띨 가능성이 큰 것으로 보고 있다. ◆실효세율 강화에 초점 우선 세제부문은 부동산을 갖고 있거나 팔 때 생기는 이른바 '자본이득'(불로소득·개발이익)을 세금으로 환수하려는 현행 정책기조가 더욱 강화될 전망이다. 집이나 땅을 소유하고 있는 사람들이 부동산을 많이 갖고 있는 것 자체가 부담이 되도록 해 가수요를 차단한다는 방침이다. 이에 따라 작년 말 정부가 시간표를 제시했던 보유세 강화 일정이 당겨질 가능성도 있다. 정부는 당시 보유세 실효세율(부동산값에서 차지하는 실제 세금의 비율)을 △올해는 0.15% △2008년 0.24% △2013년 0.5% △2017년 1%까지 올리기로 했었다. 특히 지난해 말 국회 논의 과정에서 '솜방망이'가 됐다는 지적을 받는 종합부동산세제가 크게 강화될 전망이다. 현재 종부세 대상은 국세청 기준시가로 주택은 9억원이지만 정부는 당초 6억원 이상으로 기준을 정할 생각이었다. 양도세의 경우 내년부터 시행될 실거래가신고제에 맞춰 1가구2주택자 등 실거래가 과세대상이 대폭 확대될 것으로 보인다. 하지만 무거워진 세금이 무서워 집을 내놓지 못하는 등 결과적으로 다주택자들의 퇴로를 막았다는 지적도 있는 만큼 양도세제 전반에 손질이 가해질 전망이다. 이에 대해 전문가들은 세제의 근본 취지인 '조세 형평성 확보'에 목표를 두고,명목세율보다 실효세율을 강화하는 데 초점을 맞춰야 한다고 충고한다. ◆세액공제제도 도입여부 관심 부동산 거래 투명성을 높여 투기심리를 막기 위한 대표적인 수단으로 내년부터 도입될 실거래가신고제를 들 수 있다. 이중(다운)계약서나 미등기 전매 등 각종 편법·탈법행위를 줄이기 위한 조치다. 하지만 수십 년 동안 되풀이돼 온 거래관행이 하루 아침에 바뀌기 힘들고 정부나 지자체가 허위신고 여부를 가려낼 정도의 정보를 축적하는 데도 최소한 4~5년 이상 걸릴 전망이다. 전문가들은 무엇보다 연간 주택·토지거래량의 85% 안팎을 차지하는 1가구1주택 및 8년 이상 자경농지 등에 대한 비과세제도를 세액공제제도로 시급히 바꿔야 한다고 지적한다. 부동산 거래자들의 자진신고를 유도할 수 있다는 점에서 투명성을 높이는 데 가장 효과적이라는 주장이다. 노영훈 한국조세연구원 연구위원은 "현재 비과세 혜택을 받는 사람들에게 아무런 세 부담을 주지 않으면서도 실거래가 신고문화를 조기 정착시킬 수 있다"고 말했다. ◆기존도시 주거여건 개선 서울 강·남북의 재건축·재개발에 대한 규제완화 여부가 최대 관심거리다. 도심권 주택공급을 늘리고 주거환경을 개선하기 위해서는 용적률 등 개발밀도 상향조정이나 층고제한 완화 등이 불가피하지만 당장 시행할 경우 집값을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 게 문제다. 따라서 투기심리를 억제할 수 있는 확실한 개발이익 환수장치를 먼저 마련한 뒤 단계적으로 규제를 풀어주는 일정이 제시될 가능성이 커 보인다. 특히 정부가 법 제정을 추진 중인 광역개발특별법을 활용해 강북지역을 우선 개발하고,강남권은 집값 안정추이를 봐가며 규제완화 시기를 조절할 가능성도 배제할 수 없다. ◆개발이익 환수제 전면 보완 토지개발 공공성 강화를 위해서는 신도시,기업도시,고속도로 주변 등 땅 주인의 노력 없이 생기는 불로소득(우발이익)을 환수하는 개발이익환수제도가 더욱 강화될 전망이다. 내년 하반기부터 도입키로 한 기반시설부담금제는 모든 개발행위에서 나오는 우발이익을 거둬들여 기반시설 확충에 투입하려는 제도다. 개발예정지 주변지역의 우발이익까지 환수할 수 있어 관심이다. 최근 위헌 판결을 받은 학교용지부담금이나 지난해부터 부과중지된 개발부담금제 등에 대한 보완방안,중복부과 부담금 통·폐합 문제 등도 함께 논의될 전망이다. 강황식·차병석 기자 hiskang@hankyung.com