[하절기 부동산투자 전략] 더위먹은 부동산시장 '바람아 불어다오'
입력
수정
한 여름 부동산시장에 서늘한 냉기와 함께 정중동의 적막감이 감돌고 있다．내달 정부가 내놓을 고강도 부동산종합대책 때문이다．지난달까지 급등세를 보이던 서울 강남,분당 용인 등지의 아파트 호가도 오름세를 멈추고 하락세로 돌아섰다．토지시장도 개발호재 지역까지 투자자들의 발길이 사라지면서 거래가 자취를 감췄다．
내달말 선보일 정부의 부동산종합대책은 가수요 억제를 위한 세제 강화 및 개발이익환수,수급불균형 해소를 위한 공급확대 등으로 요약된다．세제측면에서는 종합부동산세,양도소득세 등 각종 세제의 확대개편이 거론된다．개발이익환수 등에서는 기반시설부담금 조기도입을 통한 토지의 공공성 강화가 예상된다．
이 때문에 하반기 주택시장은 실수요자 중심으로 급격히 재편될 것으로 전문가들은 예상하고 있다．따라서 전국의 집값은 빠르게 안정세를 되찾을 것으로 보인다．분양시장도 투자심리 냉각으로 상당히 위축될 전망이다．토지시장도 일부 호재지역을 빼고는 하향 안정세를 보일 것으로 전망된다．
◆윤곽 드러나는 8월 부동산대책
지금까지 세 차례 당정협의를 통해 정부·여당이 8월 선보일 강력한 '부동산종합대책'의 윤곽이 드러나고 있다.
토지공개념부문은 지난 20일 고위당정협의에서 내년 상반기쯤 '기반시설부담금제'를 도입하는 선에서 마무리됐다.
기반시설부담금제는 당초 오는 2007년 도입할 계획이었으나 이번에 내년 상반기로 대폭 앞당겨질 전망이다.
공영개발 방식의 강북 미니신도시 조성도 공급확대 차원에서 검토 중이다.
강북의 문화·교통·교육 등의 환경을 강남 수준으로 높여서 강남권의 주택 가치를 자연스럽게 하향안정세로 끌어내리겠다는 구상이다.
개발은 공영개발 방식을 고려 중이다.
세금 부문에서는 종합부동산세 부과 대상범위를 현행 기준시가 9억원에서 6억원으로 하향 조정될 공산이 크다.
보유세 부담 상한 폐지도 언급되고 있다.
양도소득세도 다주택자 및 투기수요자 억제를 위해 세율을 크게 높이는 방안을 강구 중이다.
아울러 1가구 3주택 이상으로 규정하고 있는 다주택 범위도 2주택으로 확대될 가능성이 있다.
1가구 2주택 소유자도 3주택자와 마찬가지로 투기지역 내 탄력세율이 추가 적용되면 세율이 75%(주민세 제외)까지 늘어날 전망이다.
◆하반기 바뀔 부동산 관련제도
8월 부동산종합대책과 관계없이 하반기에 바뀌는 제도는 서울 인천 동시분양제 폐지를 비롯 크게 7가지가 있다.
우선 일반분양분 20가구 이상인 단지 분양에 적용됐던 동시분양이 8월 이후엔 서울·인천지역에서 자취를 감출 예정이다.
하반기부터 건설업체들은 분양 계약서에 아파트 하자 보수기간을 의무적으로 표시해야 한다.
아파트 하자 보수기간은 분야별로 완공 후 1~3년이며 건물의 하중을 부담하고 있는 부분에 대해서는 최고 10년까지 가능하다.
아파트 분양시 적용됐던 플러스옵션제도 7월 이후 분양승인을 한 단지부터 폐지된다.
국민임대주택 분양 시기도 입주 12개월 전으로 늦춰진다.
지금까지 국민임대주택은 입주 13~17개월 전,공정이 40~60%까지 진행되면 분양이 가능했다.
앞으로는 입주 1년 전까지 70%의 시공률을 확보해야 분양이 가능하다.
이달부터는 리모델링 시 지상 1층을 필로티로 시공해 주차 공간 등으로 활용할 경우 1개 층 증축이 가능하다.
◆주택시장 전망
일단 주택시장은 정부의 강력한 투기 안정책 여파로 하향 안정세가 견고해질 전망이다.
따라서 내집 마련을 원하는 실수요자들은 9월 이후에 움직이는 게 유리하다고 전문가들은 조언한다.
하지만 하반기 분양시장의 최대 관심거리인 11월 판교신도시 분양이 안정 기조의 주택시장에 변수로 작용할 공산도 있다.
이 때문에 정부도 판교 25.7평 초과 아파트의 공영개발까지 검토하고 나섰다.
이번 8월 종합대책에 판교개발방식이 바뀔지는 눈여겨볼 대목이다.
결국 하반기 주택시장은 다주택자에 대한 세금 강화 등으로 일부 비인기 지역,소형 아파트 시장은 약보합세를 보이는 반면 중대형 아파트와 개발호재지역의 토지 가격은 국지적으로 강세를 보이는 양극화 현상이 지속될 것으로 전망된다.
박영신 기자 yspark@hankyung.com