[판교부터 중대형에도 원가연동제] 분양가 사실상 간접 규제

정부가 서울 강남 등의 집값안정 해법으로 결국 '분양가 규제'와 '공영개발' 카드를 꺼내들었다. 정부와 열린우리당이 3일 5차 부동산정책 당정협의회를 통해 내놓은 '판교신도시 개발 및 주택공급제도 개선방안'은 △공공택지 내 중대형(전용 25.7평초과)아파트까지 원가연동제(현 분양가상한제) 확대 적용 △중대형 아파트 주택채권입찰제 도입 및 분양권 전매제한 강화 △판교 중대형 택지 및 투기우려지역내 공공택지에 대한 공영개발방식 적용 △판교 아파트공급물량 확대로 요약된다. 이 경우 올해부터 이미 분양가 상한제를 적용하고 있는 중소형(25.7평 이하)을 포함해 공공택지 내 모든 아파트의 분양가가 규제되는 셈이다. 또 채권입찰제와 공영개발 도입 등도 그동안 주택업체와 소비자들에게 돌아가던 개발이익을 정부가 철저히 환수해 투기심리를 차단하겠다는 조치로 풀이된다. ◆모든 공공택지 아파트 분양가 규제 판교를 비롯해 앞으로 공급하는 모든 공공택지 내 아파트에는 원가연동제(분양가 상한제)를 적용한다. 지금은 중소형(전용 25.7평 이하)에만 원가연동제를 적용하고 있다. 이에 따라 판교의 중대형 택지에 적용하려던 분양가·채권 병행 입찰제는 자동적으로 폐지된다. 이렇게 되면 판교의 중대형 아파트에도 표준건축비(평당 339만원)가 적용돼 건축비 합계는 중소형 평형처럼 평당 385만원 선에서 결정될 전망이다. 판교의 택지조성 원가가 평당 743만원이라는 점을 감안하면 중대형 아파트 분양가는 평당 1011만~1147만원 선에서 결정되겠지만 청약자가 써내는 채권액만큼 분양가 부담은 더 커질 것으로 보인다. ◆주택채권입찰제도 부활 공공택지 내 중대형 아파트에는 주택채권입찰제를 도입한다. 원가연동제로 인해 당첨자에게 돌아가는 과도한 시세차익과 청약 과열을 막기 위한 조치다. 지난 83년 4월부터 99년 7월까지 시행했던 주택채권입찰제의 경우 분양가와 주변 시세를 감안한 시세차익의 70%를 상한액으로 정해 청약자가 직접 채권액을 써내는 방식이었다. 이번에 도입하는 채권입찰제도 같은 방식을 적용할 전망이다. 또 분양권 전매 제한도 훨씬 강화한다. 안병엽 열린우리당 부동산대책기획단장은 "수도권 과밀억제권역과 성장관리권역은 분양 계약 후 10년,나머지 지역은 5년으로 전매제한 기간(지금은 5년,3년)을 강화키로 했다"고 밝혔다. ◆공영개발 판교 이외 지역까지 확대 일반인 입장에서 보면 주공이나 지방자치단체,연기금 등이 사업주체가 되는 분양 및 임대아파트가 크게 늘어난다. 아파트 분양 단계에서도 공공부문의 참여 비중이 커진다는 얘기다. 당정은 이를 위해 판교 중대형 아파트를 모두 공영개발 방식으로 공급하고 투기우려 지역 등 정책 목적상 필요한 곳에도 확대키로 했다. 따라서 수원 이의,김포,파주 신도시 등도 공영개발이 적용될 가능성이 크다. 이날 회의에서는 주택공사가 시행사를 맡고 턴키에 의한 시공사 선정 방식이 유력하게 논의됐다. 특히 판교의 중대형 아파트 중 일부는 일반 전셋집처럼 계약기간(통상 2년)만 살고 이사하는 이른바 '전세형 임대주택'으로 공급키로 했다. ◆판교 중대형 물량 확대 서울 강남권의 중대형 수요를 흡수하기 위해 판교의 아파트 공급 물량을 10% 안팎 늘린다. 판교에 들어설 주택이 현재 2만6804가구라는 점을 감안하면 2600~3000가구가 더 늘어난다. 당정이 판교 공급 물량을 10% 안팎 늘리려는 것은 환경부 등 관련 부처와 따로 협의를 거칠 필요가 없기 때문으로 풀이된다. 따라서 개발 및 실시계획만 변경하면 곧바로 아파트 분양에 나설 수 있을 것으로 보인다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com