[이달말 발표 부동산 세제개편] 공영개발 아파트 청약 어떻게…

판교신도시 등 공공택지에 공영개발 방식이 도입되고 아파트 분양가 규제도 확대됨에 따라 변화가 불가피해진 아파트 청약제도를 둘러싼 논란도 관심거리다. 정부는 우선 판교 등 공공택지에서 공급되는 중대형(전용면적 25.7평 초과) 아파트에도 원가연동제(현 분양가 상한제)를 확대·적용할 방침이다. 문제는 분양가를 규제하면 투기수요가 되레 늘고 청약시장도 과열될 수밖에 없다는 점이다. 분양가가 주변시세보다 훨씬 낮아져 소비자들에게 돌아가는 이익이 그만큼 늘어나기 때문이다. 이에 따라 정부도 원가연동제가 확대·적용되는 전용 25.7평을 넘는 아파트에 주택채권입찰제를 부활하고 분양권 전매금지 기간을 지금보다 더욱 늘릴 방침이다. 주택채권입찰제의 경우 주변시세와 분양가 차액의 70%로 정했던 80~90년대보다 더욱 강화하겠다는 구상이다. 일부에서는 상한액을 시세차익의 100%까지 높이고 이른바 제로쿠폰(금리 0%)으로 채권을 발행할 가능성도 있는 것으로 보고 있다. 하지만 차익을 모두 환수할 경우 지나친 규제라는 청약자들의 반발과 공급위축 가능성이 큰 데다,제로쿠폰의 경우 자칫 편법 증여수단으로 활용될 소지도 안고 있다는 게 문제다. 분양권 전매 금지요건은 전용면적 25.7평 이하의 경우 수도권 과밀억제·성장관리권역은 계약 후 10년(현행 5년),기타지역은 5년(현행 3년)으로 강화될 것이 확실시되지만 전용 25.7평 초과 평형은 아직 유동적이다. 채권입찰제가 적용되는 중대형 평형을 중소형과 똑같이 전매금지 기간을 강화할 경우 중복 규제소지가 있다는 지적이 나오고 있기 때문이다. 전매제한 기간이 강화되면 수요가 줄어 결국 주택공급까지 위축시키고 장기 전매제한으로 불법 전매 등이 늘어나는 등 부작용이 크다는 지적도 정부로서는 부담이다. 재당첨 제한도 마찬가지다. 원가연동제와 재당첨 제한은 투기수요와 청약과열을 막기 위해 패키지로 활용되는 '바늘과 실'같은 관계지만 규제 수위는 아직 정해지지 않은 상태다. 더욱이 이들 제도의 적용기준을 지역별·평형별로 다르게 정할 경우 청약제도 자체가 누더기로 변해 소비자들의 혼란이 불가피하다는 점도 정부로서는 고민스런 대목이다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com