[8.31 부동산 대책] 청약제도·토지 : 저소득·무주택자 공급확대

정부가 공공택지에 들어서는 모든 아파트에 원가연동제를 적용키로 함에 따라 소비자들이 알아둬야 할 아파트 청약제도에도 커다란 변화가 불가피해졌다. 이번 종합대책에 포함된 청약 관련 주요제도는 △원가연동제 △전매제한 강화 △주택채권입찰제 부활 △재당첨 제한 강화 등으로 요약된다. 이에 따라 앞으로 공공택지에 짓는 아파트는 무주택자 등 실수요자들이 우선 분양받을 수 있는 방식으로 청약제도가 대폭 바뀌고 청약자격도 저소득자나 장기 무주택자에게 유리한 쪽으로 전환될 전망이다. ◆건축비 규제해 분양가 낮추고 우선 전국의 공공택지에 공급되는 아파트는 평형에 관계없이 모두 원가연동제가 적용된다. 앞으로 전국에서 한 해 공급되는 아파트의 50%,수도권은 60% 이상이 정부의 직접적인 분양가 규제에 묶이는 셈이다. 하지만 분양가를 규제하면 품질저하 등 부작용도 많은 게 사실이다. 이에 따라 정부는 원가연동제의 핵심 수단인 표준건축비를 주택의 규모별로 차등화해 부작용을 최소화할 방침이다. 따라서 전용면적 25.7평 이하는 지금처럼 평당 339만원의 표준건축비가 그대로 적용되지만 25.7평 초과 중대형 아파트는 고급 수요에 맞게 현실화될 전망이다. ◆전매제한으로 청약과열·투기수요 묶고 원가연동제가 시행되면 청약과열과 투기수요가 크게 늘 수밖에 없다. 분양가와 주변시세의 격차가 커져 그만큼 당첨자가 더 많은 시세차익을 가져갈 수 있기 때문이다. 이에 따라 정부는 전용 25.7평 이하 아파트의 전매제한 기간을 △수도권 과밀억제·성장관리권역은 계약 후 10년 △나머지 지역은 5년으로 대폭 강화키로 했다. 전용 25.7평을 넘는 중대형 평형의 경우 별도로 주택채권입찰제를 부활하되 전매제한 기간을 △과밀억제·성장관리권역은 5년 △기타지역은 3년을 적용키로 했다. 재당첨 기간도 중소형 아파트는 지역별로 당첨 후 5~10년,중대형은 3~5년간 제한돼 이 기간 다른 아파트에 순위 내 청약을 할 수 없게 된다. ◆중대형 실제 분양가는 시세의 90% 선 주택채권입찰제가 부활되는 공공택지 내 중대형 아파트의 실제 분양가(분양가+채권매입에 따른 손실액)는 주변시세의 90% 선에 달할 전망이다. 원가연동제 시행에 따른 최초 분양자의 시세차익을 최대한 환수키로 했기 때문이다. 발행 채권이 20년 만기,표면이율 3%의 2종 국민주택채권으로 결정될 경우 할인율은 37% 안팎으로 예상된다. 당첨자가 1억원어치 채권을 매입하면 당첨자가 지불해야 하는 실질적인 분양가는 표시 분양가보다 3700만원 늘어나게 된다. 상한액을 시세 차익의 100%까지 높이고 이른바 제로 쿠폰(금리 0%)으로 채권을 발행할 가능성도 있지만 일부 부유층의 증여 수단이나 돈세탁 수단으로 악용될 소지를 안고 있다는 게 문제다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com