[8.31 대책 이후..] (세무상담) 절세 위해 '부담부 증여'하려는데

Q : 저는 투기지역에 아파트 두 채를 보유하고 있습니다. 앞으로 예상되는 세금 부담 때문에 주택 한 채를 결혼을 앞둔 아들에게 증여하려고 합니다. 이 때 부담부 증여를 하면 증여세를 줄일 수 있다고 들었습니다. 그런데 양도소득세는 투기지역이라도 기준시가로 계산한다는 얘기도 있더군요. 맞는지 확인하고 싶습니다. A : 부담부 증여는 증여 물건에 담보된 대출이나 보증금을 수증자(증여받는 사람,위의 경우 아들)가 대신 갚는 조건으로 증여하는 것입니다. 담보된 채무나 보증금은 증여 재산의 평가액에서 빼고 증여세를 계산하기 때문에 수증자는 증여세가 줄어들게 됩니다. 반면 증여자 입장에서는 양도소득세를 내야 합니다. 채무를 대신 변제하는 조건 자체가 대금의 일부를 수령하는 것과 동일하게 간주되기 때문입니다. 부담부 증여의 양도세는 양도차익에 채무인수비율을 곱해서 계산합니다. 즉 양도차익에 '채무인수액/증여재산 평가액'을 곱하면 부담부 증여의 양도차익이 나옵니다. 그렇다면 투기지역의 집 또는 고가 주택(현행 실거래가 6억원 이상)을 부담부 증여하거나 2006년 이후에 실거래가로 과세하는 주택을 부담부 증여하면 양도세는 기준시가로 세금 계산이 가능할까요. 원칙부터 말한다면 실거래가액으로 양도세를 계산해야 합니다. 부담부 증여에 의한 양도세는 증여세가 어떻게 계산되는지 여부에 따라서 달라집니다. 증여세가 시가에 의해서 계산된다면 양도세도 시가에 따라 계산해야 합니다. 그러나 시가가 확인되지 않아 기준시가로 증여세를 계산했다면 부담부 증여에 의한 양도세도 기준시가로 세금 계산을 할 수 있습니다. 보통 증여세를 계산할 때 세금 계산의 원칙은 시가입니다. 시가가 확인되지 않을 경우에만 기준시가로 증여세를 계산합니다. 증여세를 계산할 때 기준시가로 세금을 산정하는 것은 시가의 확인이 불가능하다는 전제가 있기 때문입니다. 그렇다면 세법상 '시가'란 무엇일까요. 시가란 증여일 전후 3개월(상속은 상속일 전후 6개월) 이내에 매매 공매 경매 수용 감정평가 등이 있는 경우에는 그 금액을 시가로 보도록 하고 있습니다. 정부는 세법 개정을 통해 시가의 범위를 지속적으로 확대 해석하고 있습니다. 증여일 전후 3개월 내에 증여받은 물건과 유사한 부동산이 매각돼 거래가액이 확인된다면 그 가격을 시가로 볼 수 있다는 것이지요. 즉 증여받은 시점에 옆집 아파트가 팔렸다면 증여세는 옆집의 매각금액으로 계산할 수 있습니다. 이렇게 증여 물건과 유사한 물건의 움직임만 없다면 증여세 계산은 기준시가에 의해서 세금 계산이 가능합니다. 부담부 증여로 증여를 할 때도,투기지역이나 3주택이라도 기준시가로 양도세 계산이 가능합니다. 하지만 부담부 증여에 의해서 양도세를 계산하더라도 세율은 변동이 없습니다. 그러므로 2007년 이후에 부담부 증여를 하거나 3주택 중 1채를 부담부 증여할 경우 50%와 60%의 세율은 피할 수 없습니다. 흔한 경우는 아니지만 이렇게 세율이 높은 물건을 부담부 증여할 경우 줄어드는 증여세에 비해서 늘어나는 양도세가 더 클 수도 있습니다. 증여하기 전에 반드시 세금 계산을 해봐야 합니다. 국민은행 세무사 music6311@empal.com