[8.31 대책 이후...] 2주택자 1채 매각하려면 올해 팔아라

'8·31 부동산 종합대책'으로 인해 거래세(취득·등록세) 보유세 양도세 등 집을 살 때부터 팔 때까지 적용되는 모든 부동산관련 세금이 내년부터 많든 적든 영향을 받게 된다． 거래세는 내리고 보유세와 양도세는 올린다는 것이 정부의 기본방침이지만 몇 채를 갖고 있느냐，또는 어느 지역에 살고 있느냐에 따라 파급효과는 각각 달라지게 된다．주택보유 현황별 8·31대책의 영향과 대응전략을 알아본다． ◆1가구1주택자 살고 있는 집이 '기준시가 6억원' 이하일 경우엔 내년에도 재산세 부담액이 올해와 크게 달라지지 않는다. 우선 3단계(0.15,0.3,0.5%)로 나뉘어져 있는 재산세율에 변함이 없다. 집값이 크게 오르더라도 세금부담 상한선(전년 대비 1.5배)이 종전처럼 유지돼 50% 이상 세 부담이 늘지도 않는다. 과표적용률 상향시기도 당초 2006년에서 2008년으로 2년 늦춰졌다. 15년 이상 장기 보유한 1가구1주택자에게 적용되는 양도세 공제혜택은 종전 30%에서 45%로 확대돼 세 부담이 줄어들게 된다. 다만 올해부터 재산세 과세기준이 면적에서 가격으로 바뀜에 따라 서울과 신도시 아파트의 상당수는 재산세가 적지 않게 증가할 전망이다. 올해 상한선인 50%까지 재산세가 올라갔던 이 지역 주택은 내년에도 최고 한도(전년 대비 1.5배)까지 재산세가 늘어날 가능성이 높다. 또 기준시가 6억~9억원 사이의 주택은 내년부터 종합부동산세도 함께 내야 한다. 따라서 집을 팔려는 경우엔 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 조건(3년 이상 보유,2년 이상 거주)을 충족시키는 시점을 고려해 집을 내놓거나 이 조건을 맞추기 어렵다면 2007년부터 양도세가 실거래가로 과세된다는 점을 감안,내년 안에 이사를 하는 것이 바람직하다. ◆1가구2주택자 이번 대책으로 가장 큰 피해를 보게 된 계층이다. 우선 종부세 과세기준이 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀌어 재산세와 더불어 종부세를 내야 하는 집들이 대폭 늘어날 전망이다. 종부세 증가 상한선도 '전년 대비 1.5배'에서 '전년 대비 3배'로 높아졌다. 그렇다고 선뜻 집을 팔기도 쉽지 않다. 1가구2주택자는 내년부터 거주여부를 불문하고 양도세가 무조건 실거래가(세율은 9∼36%)로 과세되기 때문이다. 실거래가 과세로 인한 세금인상폭은 그동안 기준시가(실거래가의 70∼80%)로 세금 규모를 결정했던 비투기지역이 더 클 것으로 보인다. 이와 함께 2007년부터는 양도세율이 50% 단일세율로 크게 올라간다. 또 3년 이상 장기 보유 시 양도차익의 10∼30%를 빼주던 장기보유특별공제 혜택도 없어진다. 따라서 세금이 부담스러운 경우엔 가급적 올해 안에 한 채를 정리하는 게 유리하다. 두 채의 기준시가 합계가 6억원이 넘는 경우엔 내년부터 종부세도 부과되는 만큼 비인기지역의 주택을 먼저 팔아 세 부담을 줄이거나 비거주 주택을 월세로 돌려 세금납부용 자금으로 마련하는 것도 고려해 볼 만 하다고 전문가들은 조언한다. ◆1가구 3주택 이상 1가구3주택자에 대한 세금은 여전히 무겁게 매겨진다. 3채를 합쳐 기준시가 6억∼9억원 사이에 있던 1가구3주택자가 새로 종부세 부과대상에 포함되는 데다 기존에 종부세를 내던 1가구3주택자도 6억∼9억원 부문에 적용되는 세율이 높아져 세 부담이 늘어난다. 종부세 과표적용률이 2007년 70%로 높아진 뒤 2008년부터 매년 10%씩 추가 인상되는 것도 세부담을 늘리는 요인이다. 양도세율도 종전처럼 60%로 중과된다. 전문가들은 양도세를 줄이려면 시세차익이 적은 집부터 처분하거나 이참에 아예 매입임대주택 등록을 하는 것도 생각해 볼 수 있는 대응전략이라고 설명한다. 안재석 기자 yagoo@hankyung.com