[8.31 대책 이후...] 재건축 추진 아파트값 추가 하락 가능성

정부가 재건축·재개발 입주권을 주택으로 간주해 양도세를 부과키로 하면서 재건축 대상 아파트의 가격 하락폭이 확대될 조짐이다. '8·31 대책'의 수혜 지역으로 거론되면서 상승세를 타던 재개발 시장도 급속히 위축되고 있다. 이번 조치로 피해가 예상되는 서울 시내 364개 재개발 추진구역과 수도권(서울 포함) 195개 재건축 단지 중에서 연내 관리처분계획 인가를 얻어 규제를 벗어날 수 있는 단지는 아주 적은 것으로 나타나 더더욱 시장이 동요하고 있다. 그러나 실수요자가 가진 입주권은 양도소득세 비과세 혜택을 그대로 유지할 수 있어 걱정할 이유가 없다고 전문가들은 강조했다. ◆해당 단지 찬바람 강남구 개포주공과 은마아파트,송파구 가락시영,강동구 둔촌주공과 고덕주공 등 소득세법 개정의 직격탄을 맞은 단지들에선 아직 즉각적인 반응은 나타나지 않고 있다. 그러나 일선 중개업소들은 가격을 추가로 떨어뜨릴 수 있는 강력한 조치라고 입을 모았다. 가락동 신한공인 장찬수 사장은 "8·31 대책에 포함된 다른 내용엔 냉담한 반응을 보였던 투자자들이 이번 조치에는 크게 동요하고 있다"며 "조금씩 떨어지고 있는 호가가 더욱 가파르게 내려갈 수도 있다"고 전망했다. 둔촌주공 인근 K공인 관계자는 "현재 10% 정도의 가격 하락폭을 보이고 있다"며 "비수기가 겹치는 추석 이후부터 가격이 추가로 조정받을 가능성을 배제할 수 없다"고 전했다. 대치동 은마아파트 인근 금탑공인 관계자는 "지난 6월 이후 거래가 거의 없는 데다 이번 조치로 거래가 더 위축될 것으로 보여 중개업소를 접는 것을 고려하는 곳이 생기고 있다"고 말했다. ◆피하기 어려운 단지가 대부분 관리처분계획 인가 단계까지 가지 못해 내년부터 입주권이 주택으로 간주되는 곳은 재건축 추진 단지 195개(14만8944가구)와 재개발 추진 구역 364개인 것으로 나타났다. 서울시에 따르면 지난 98년 수립된 재개발 기본계획에 따라 재개발을 추진하고 있는 지역 가운데 구역 지정∼관리처분계획 인가 이전 단계에 있는 시내 재개발구역은 65개인 것으로 나타났다. 또 지난해 수립된 재개발 기본계획에 따라 재개발 움직임이 시작되고 있는 곳은 299개 구역이다. 재건축의 경우 관리처분총회 이전 단계에 있는 수도권 재건축 단지는 195개 단지인 것으로 부동산114는 추정했다. 이들은 연내 관리처분계획을 인가받으면 규제를 벗어날 수 있지만 거의 대부분 단지들이 현실적으로 연내 관리처분계획 인가가 어려운 것으로 나타났다. 물리적으로 볼 때 사업시행인가 신청 단계에 있는 단지들은 서두르면 연내 인가를 받는 것이 가능하다. 하지만 이런 단지는 많지 않다. 수도권 재건축 단지의 경우 41개 단지 정도다. 리컨엔시티 김구철 사장은 "사업시행인가 단계에 있는 단지들조차도 관리처분총회 과정에서 조합원 간 이견이 생기면서 관리처분계획 인가가 지연되는 경우가 비일비재하다"고 말했다. 고덕주공 1단지 양한준 조합장도 "재건축 아파트는 층고 및 용적률 규제,소형평형 의무비율 등 각종 규제 때문에 수익성이 나오지 않아 서두르고 싶어도 서두를 수 없는 입장"이라고 말했다. 조성근 기자 truth@hankyung.com