[새해 부동산시장] 주택 : 분양가 낮춰 '집값 잡기' 올인

2006년 주택정책의 목표를 다섯 글자로 표현한다면 '집·값·낮·추·기'가 될 것 같다. 2005년 여름,정부가 '수목 드라마'라는 유행어를 낳을 정도로 잇따라 관련 내용이 발표됐던 '8·31 부동산종합대책'이 지난 4~5개월간 후속입법을 위한 산고(産苦)를 끝내고 내년부터 본격 시행된다. 더욱이 분양가 인하,청약제도 개편,전월세 안정방안 등을 담은 8·31대책 2단계 조치를 마련하기 위한 정부의 물밑 행보가 계속되고 있어 결과가 주목된다. ◆공공역할 강화로 분양가 인하 내년부터 집값불안이나 투기우려가 큰 지역 주변에 건설되는 아파트는 공공기관이 공급을 주도하게 된다. 이른바 공영개발 방식이다. 판교나 송파같은 신도시를 공영개발지구로 지정해 주공이나 지방공사 등 공공기관이 아파트를 직접 분양토록 함으로써 분양가를 낮추겠다는 복안이다. 고(高)분양가가 집값불안의 주범 가운데 하나로 지목돼 있기 때문이다. 공영개발 1호는 판교신도시다. 이곳은 내년 8월 전용면적 25.7평 초과분 7078가구와 25.7평이하 1774가구 등 모두 8852가구가 공영개발 방식으로 공급될 예정인 만큼 정부 목표대로 과연 분양가가 낮아질지 관심이다. 최근 개발구상이 확정된 송파신도시의 경우는 4만6000가구 전체가 공영개발로 공급된다. 민간업체의 경우 이들 공영개발지구에서는 아파트 설계나 건설공사를 도급받아 시공하는 하청업체 신세를 면치 못하게 된다. 내년 2월 말부터 공공택지 내 모든 아파트로 확대 적용되는 원가연동제 역시 공공의 역할이 강화된 정책이다. 정부가 직접 분양가(건축비)를 규제하기 때문이다. ◆재건축은 누르고 재개발은 띄우고 고분양가와 함께 집값불안의 주범으로 낙인찍힌 재건축의 경우 지금도 정책지원 대상에서 철저히 소외돼 있지만 내년에도 이 같은 기조가 계속될 전망이다. 따라서 소형의무비율,후분양,조합원 지분 전매금지,임대주택건립 의무화 조치 등 이른바 '재건축 규제 4인방'이 내년에도 여전히 재건축 시장에서 위세를 떨칠 전망이다. 이에 반해 재개발은 정부의 전폭적인 지원이라는 날개를 달고 서울 등 대도시 주택공급의 핵심 수단으로 급부상할 것으로 보인다. 내년 7월 도시재정비특별법이 본격 시행되면 재개발 단위면적이 15만평 이상으로 광역화돼 도로,공원 등 기반시설 설치가 훨씬 수월해지고 주거환경도 그만큼 나아질 것으로 기대된다. 특히 용적률이나 층고제한 완화 등 각종 인센티브가 적용되는 만큼 재테크 측면에서도 투자여건이 크게 개선될 것으로 전문가들은 분석하고 있다. ◆중대형 임대주택 공급 확대 임대주택 기피현상을 없애고 주택에 대한 인식을 '소유'에서 '거주'개념으로 전환하기 위해 전용면적 25.7평을 넘는 임대주택 공급이 크게 늘어날 전망이다. 판교신도시에서만 내년 8월 2085가구의 중대형 임대주택이 공급될 예정으로,특히 이 가운데 30% 안팎은 전·월세형 임대주택으로 배정된다. 송파신도시에서도 4000가구의 전·월세 임대주택을 포함해 모두 6000가구의 중대형 임대주택이 공급된다. 전·월세 임대주택의 경우 청약통장(예·부금저축) 1순위자인 무주택 세대주에게 우선 입주자격이 주어지고 입주자가 모자랄 경우 2순위로 무주택 세대주에게 공급된다. 계약기간은 2년을 기본으로 연장이 가능하고 임대료는 주변시세 수준에서 결정될 예정이다. 다만 일반 임대주택과 달리 분양전환하더라도 세입자(임차인)에게 우선 매입권이 주어지지 않으며 일반에 매각할 때는 전용 25.7평 초과분의 경우 일반 아파트처럼 채권입찰제가 적용된다. ◆다세대 일조권 강화 다세대주택의 일조권과 프라이버시를 강화하기 위해 내년 2월부터 신축 건물은 인접 대지경계선과 건물간 거리를 대폭 늘려야 한다. 다세대주택의 채광창이 있는 면은 인접 대지경계선으로부터 건물 높이의 4분의 1 이상 띄워야 한다. 지금은 50cm만 띄우면 됐었다. 이렇게 되면 새로 지어지는 다세대주택의 경우 주거환경이 지금보다 훨씬 개선되는 효과가 기대되지만 낡은 집을 헐고 다시 지으려는 집주인은 그만큼 건축 가능면적이 줄어들게 돼 재산상 피해를 볼 수도 있을 것으로 보인다. ◆옥탑방 한시 구제 불법 증축한 옥탑방 등 주거용 위법 건물이 내년 2월부터 2007년 1월까지 한시적으로 양성화된다. 양성화 대상 건물은 2003년 12월31일까지 완공된 주거용 건물로 △단독주택은 연면적 50평(165㎡) 이하 △다가구주택은 연면적 100평(330㎡) 이하 △다세대주택은 전용면적 25.7평(85㎡) 이하다. 특히 주상복합 건물도 연면적 2분의 1 이상을 주거용으로 사용하면 구제대상에 포함된다. 대상자들은 건축사가 작성한 현장조사서 건물이 위치한 대지의 소유·사용권리 증명서류 등을 첨부해 관할 시·군·구에 신고하면 한달 안에 사용승인서를 발급받을 수 있다. 다만 재건축·재개발 정비구역,도시개발구역,개발제한구역,군사시설보호구역 등 관련법령에 따라 지정된 건물은 적용대상에서 제외되며 정비구역,도시개발구역은 구역지정 전에 지어졌거나 해당사업에 지장이 없는 건물에 한해 양성화된다. 강황식 기자 hiskang@hankyung.com