[판교 적정분양가 논란…쟁점은] "평당 569만원"↔"600만원 넘어"
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판교신도시 아파트의 적정 분양가를 놓고 건설교통부와 주택업체가 첨예하게 대립하고 있다．
건교부는 지난해 11월 동탄신도시에 첫 적용됐던 원가연동제에 따라 분양가를 산정할 경우 전용 25．7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 평당 1100만원이면 충분하다고 주장하고 있다．
이에 반해 주택업계는 분양지연 등 인상요인이 많아 적어도 평당 1200만원을 넘어야 한다는 논리를 펴고 있다．따라서 건교부와 주택업계가 어떤 근거로 평당 분양가를 산정했는지 또 그 산정기준이 적정한지를 놓고 격론이 이어질 전망이다．
◆택지비
건교부는 평당 569만원이 적정하다고 주장하고 있다.
한국토지공사가 주택업체에 매각한 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트를 지을 수 있는 용지의 매각가격은 평당 928만원 선.
여기에 주택업체들이 평균 163%의 용적률을 적용해 아파트를 건설할 계획이기 때문에 실제 평당 택지비용은 569만원이 나온다는 계산이다.
하지만 업체들은 건교부의 이 같은 주장이 '택지 평균값'이 아닌 '최저가격'을 기준으로 삼았기 때문에 나온 결론일 것으로 의심하고 있다.
예를 들어 ㈜건영의 경우 용적률 158% 적용을 받은 택지값이 평당 640만원으로 건교부의 평균치보다 평당 70만원이나 높다.
또 한림건설이 매입한 판교 택지가격도 평당 968만원인 데다 용적률을 155% 적용받기 때문에 건교부 수치를 믿을 수 없다는 반응이다.
A사 관계자는 "건교부가 평균 택지값이라고 주장하고 있지만,업체별로 편차가 큰 데다 이를 감안하더라도 택지값이 너무 낮게 책정됐다"고 주장했다.
◆건축비
판교 아파트 건축비의 경우 6개월마다 고시되는 표준건축비(현재 평당 339만원)가 적용된다.
건교부는 작년 11월 동탄분양 때도 드러났듯 판교에서도 큰 차이가 없을 것으로 판단하고 있다.
다만 오는 3월 고시되는 건축비 공사지수가 문제다.
건교부는 상승폭을 1% 미만으로 예상하고 있어 이 부분에서 분양가 상승폭은 극히 제한적일 것으로 보고 있다.
공사비지수는 작년 9월 0.3% 상승했으며 오는 3월에도 이 수준이 될 것으로 예상되기 때문이다.
이 경우 상승액은 평당 1만원 선이다.
업체들은 원가연동제 적용으로 건축비 산출근거가 법으로 정해져 있어 건교부 설명대로 평균 상승폭이 클 것으로 기대하지는 않는 눈치다.
하지만 건축형태와 층고 등에 따라 건축비가 달라지기 때문에 건축비를 일률적으로 계산하는 것은 경계해야 한다고 강조하고 있다.
B사 관계자는 "최소한 물가상승률만큼 건축비를 올리겠다는 것은 건교부도 인정하고 있는 내용"이라고 말했다.
◆가산비용
지하층 건축비와 금융비용,주민편익시설 설치비 등 가산비용은 특히 건교부와 업체 간 신경전이 치열한 부분이다.
건교부는 동탄분양에서 보듯 가산비용이 평당 120만원이면 충분하다는 분석이다.
아파트 분양이 늦어 늘어난 금융비용도 1년만기 정기예금 금리(현재 연 4.0~4.2%) 수준에서 가산비용에 반영했고,아파트용지 중도금도 납입을 일부 연기해줬기 때문에 추가비용은 거의 없을 것이란 주장이다.
이에 대해 업체들은 건교부의 금융비용 계산에 일부 착오가 있었을 것으로 추측하고 있다.
우선 중도금 납부를 유예해준 사례는 극히 일부에 해당하며,분양 연기뿐만 아니라 토지사용시기 지연에 따른 비용까지 금융비용에 포함돼야 한다는 게 업체들의 주장이다.
판교의 경우 토지사용시기가 업체에 따라 1년 이상 차이가 난다.
이와 함께 업체들은 판교의 경우 동탄과 달리 주차장을 100% 지하로 넣는 데다 친환경·초고속정보통신 인증 등 추가비용 부담이 만만치 않기 때문에 분양가가 평당 최소 1200만원은 돼야 한다고 주장하고 있다.
김태철·조재길 기자 synergy@hankyung.com
건교부는 지난해 11월 동탄신도시에 첫 적용됐던 원가연동제에 따라 분양가를 산정할 경우 전용 25．7평 이하 중소형 아파트의 분양가는 평당 1100만원이면 충분하다고 주장하고 있다．
이에 반해 주택업계는 분양지연 등 인상요인이 많아 적어도 평당 1200만원을 넘어야 한다는 논리를 펴고 있다．따라서 건교부와 주택업계가 어떤 근거로 평당 분양가를 산정했는지 또 그 산정기준이 적정한지를 놓고 격론이 이어질 전망이다．
◆택지비
건교부는 평당 569만원이 적정하다고 주장하고 있다.
한국토지공사가 주택업체에 매각한 전용면적 25.7평 이하 중소형 아파트를 지을 수 있는 용지의 매각가격은 평당 928만원 선.
여기에 주택업체들이 평균 163%의 용적률을 적용해 아파트를 건설할 계획이기 때문에 실제 평당 택지비용은 569만원이 나온다는 계산이다.
하지만 업체들은 건교부의 이 같은 주장이 '택지 평균값'이 아닌 '최저가격'을 기준으로 삼았기 때문에 나온 결론일 것으로 의심하고 있다.
예를 들어 ㈜건영의 경우 용적률 158% 적용을 받은 택지값이 평당 640만원으로 건교부의 평균치보다 평당 70만원이나 높다.
또 한림건설이 매입한 판교 택지가격도 평당 968만원인 데다 용적률을 155% 적용받기 때문에 건교부 수치를 믿을 수 없다는 반응이다.
A사 관계자는 "건교부가 평균 택지값이라고 주장하고 있지만,업체별로 편차가 큰 데다 이를 감안하더라도 택지값이 너무 낮게 책정됐다"고 주장했다.
◆건축비
판교 아파트 건축비의 경우 6개월마다 고시되는 표준건축비(현재 평당 339만원)가 적용된다.
건교부는 작년 11월 동탄분양 때도 드러났듯 판교에서도 큰 차이가 없을 것으로 판단하고 있다.
다만 오는 3월 고시되는 건축비 공사지수가 문제다.
건교부는 상승폭을 1% 미만으로 예상하고 있어 이 부분에서 분양가 상승폭은 극히 제한적일 것으로 보고 있다.
공사비지수는 작년 9월 0.3% 상승했으며 오는 3월에도 이 수준이 될 것으로 예상되기 때문이다.
이 경우 상승액은 평당 1만원 선이다.
업체들은 원가연동제 적용으로 건축비 산출근거가 법으로 정해져 있어 건교부 설명대로 평균 상승폭이 클 것으로 기대하지는 않는 눈치다.
하지만 건축형태와 층고 등에 따라 건축비가 달라지기 때문에 건축비를 일률적으로 계산하는 것은 경계해야 한다고 강조하고 있다.
B사 관계자는 "최소한 물가상승률만큼 건축비를 올리겠다는 것은 건교부도 인정하고 있는 내용"이라고 말했다.
◆가산비용
지하층 건축비와 금융비용,주민편익시설 설치비 등 가산비용은 특히 건교부와 업체 간 신경전이 치열한 부분이다.
건교부는 동탄분양에서 보듯 가산비용이 평당 120만원이면 충분하다는 분석이다.
아파트 분양이 늦어 늘어난 금융비용도 1년만기 정기예금 금리(현재 연 4.0~4.2%) 수준에서 가산비용에 반영했고,아파트용지 중도금도 납입을 일부 연기해줬기 때문에 추가비용은 거의 없을 것이란 주장이다.
이에 대해 업체들은 건교부의 금융비용 계산에 일부 착오가 있었을 것으로 추측하고 있다.
우선 중도금 납부를 유예해준 사례는 극히 일부에 해당하며,분양 연기뿐만 아니라 토지사용시기 지연에 따른 비용까지 금융비용에 포함돼야 한다는 게 업체들의 주장이다.
판교의 경우 토지사용시기가 업체에 따라 1년 이상 차이가 난다.
이와 함께 업체들은 판교의 경우 동탄과 달리 주차장을 100% 지하로 넣는 데다 친환경·초고속정보통신 인증 등 추가비용 부담이 만만치 않기 때문에 분양가가 평당 최소 1200만원은 돼야 한다고 주장하고 있다.
김태철·조재길 기자 synergy@hankyung.com