[부동산세금 궁금합니다] <21> 마포상가 매입 계약서 분실했는데

Q : 1998년 취득한 서울시 마포구 공덕동 소재 상가건물을 6억원에 매각하려고 합니다.

취득할 때의 계약서는 분실했습니다.

그런데 2006년 토지에 대한 개별공시지가가 5월에 고시된다고 합니다.

그래서 기준시가가 높아지기 전에 팔았으면 좋겠는데 투기지역은 어차피 실거래가로 양도소득세를 내기 때문에 서두를 필요가 없다고 하는 말도 있네요.

어떤 게 유리한가요.

A : 양도소득세 세금계산의 원칙은 실거래가입니다.

다만 올해 안에 매각하는 일부 부동산은 기준시가로 세금을 계산할 수 있습니다.

그러나 고가주택,1년 미만 보유한 부동산,2채 이상의 주택,미등기자산,투기지역 내 부동산,비사업용 토지 등은 무조건 실거래가로 양도세가 계산됩니다.

결국 기준시가로 양도세를 내려면 올해 안에 팔아야 하고 앞서 열거한 사유에 해당되지 않아야 합니다.

질문하신 건물은 투기지역에 있기 때문에 실거래가로 양도세를 내야 합니다.

그러나 계약서를 분실해 취득 당시의 실거래를 확인할 수 없으므로 기준시가의 영향을 받습니다.

이 경우 취득 시점과 양도 시점의 기준시가 비율에 의해서 취득 당시의 실거래를 환산합니다.

즉 건물을 취득할 때 기준시가가 2억원이었고,양도할 때의 기준시가가 3억원이라면 취득할 때의 실거래가는 4억원(6억원×2억원/3억원)이 됩니다.

하지만 양도할 때의 기준시가가 4억원으로 상승한다면 환산한 취득가액은 3억원(6억원×2억원/4억원)이 됩니다.

따라서 기준시가가 조금이라도 저평가된 상태에서 매각하는 것이 양도세를 줄일 수 있습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사 (music6311@empal.com)