[부동산포커스] 부동산시장 양극화 심화

앵커) 8.31 대책이 발표되고 그 후속 입법이 이뤄지고 있지만 여전히 부동산 시장은 되는 곳만 되는 양극화의 골이 더욱 깊어지고 있다고 합니다. 오늘은 8.31 후속대책과 지방선거를 앞두고 부동산 시장을 점검 해보는 시간 가져보겠습니다. 도움 말씀위해 한태욱 대신경제연구소 경제조사실장 자리하셨습니다. 질문1) 지난 8.31 대책 이후 전국 아파트 가격의 매매동향은 어떻습니까? 답변1) 국민은행에서 조사한 아파트가격지수를 분석한 결과, 지난 8.31 정부대책 발표 후 전국 아파트 값은 지역별.평형별 양극화가 더 심화된 양상을 보이고 있습니다. 8.31대책이 발표된 05.8월을 기준으로 06.2월까지 6개월간의 전국아파트 가격은 1.6% 올랐습니다. 그러나 서울은 2.8% 상승해 전국평균을 휠씬 상회한 반면, 수도권은 1.7%, 광역시는 1% 각각 상승에 그쳤습니다. 서울도 한강을 기준으로 강북지역(14구)과 강남지역(11구)의 아파트가격 차별화가 뚜렷히 나타나고 있습니다. 강북지역은 서울 평균에 미달하는 1.6% 상승에 그친 반면, 강남지역은 3.6% 올랐습니다. 특히 강남지역 중에서도 양천구(6.2%), 서초구(5.4%), 송파구(5.1%), 강남구(4.1%) 등의 상승이 돋보였습니다. 강북지역에서도 개발재료가 상존하는 성동구(4.6%), 용산구(3.6%)는 많이 상승한 반면, 노원구(2.6%), 은평구(1.5%)는 상대적으로 덜 올랐습니다. 또한 평형별로도 양극화가 심화되고 있습니다. 대형아파트 값이 3.3% 오른 반면, 중형 1.7%, 소형 0.9% 각각 상승해 차별화가 심화된 결과를 나타내고 있습니다. 질문2) 최근 전세가 동향도 매매가 못지않게 양극화가 심화되고 국지적인 불안양상을 보이는데 어떻습니까? 답변2) 정부의 8.31 후속대책의 발표가 임박한 가운데 집값보다 전세값 상승이 더 불안한 모습을 나타내고 있습니다. 국민은행 자료를 토대로 05.8월을 기준으로 06.2월의 전국아파트 전세가격을 분석해 본 결과, 양극화가 매매값 보다 더 심화된 모습을 보이고 있습니다. 전국 아파트 전세가격은 3.9% 상승해서 매매가격 상승률인 1.6%를 초과했습니다. 서울은 6.0%올랐고 수도권도 5.2% 올라 전국평균 상승률을 가볍게 초과했으나, 광역시는 2.4% 올라 전국 평균상승률에 미달되었습니다. 서울 강북지역은 4.4% 올라 서울평균치에 미달된 반면, 강남지역은 7.3% 상승해 가격 차별화가 극명한 상태입니다. 특히 강남지역에서도 구별 차별화가 전개되고 있는 양상을 나타내고 있습니다. 강남구 9.3%, 송파구 9.6%, 양천구 11.6% 각각 올라 강세를 보였으나, 서초구는 5.8% 올라 상대적 약세를 나타냈습니다. 서초구의 경우 재건축아파트의 비중이 커 다른 강남지역보다 전세값 상승이 적었다고 판단됩니다. 반면 중소형아파트가 밀집되어 있는 노원구는 5.8% 올라 강북지역 평균을 상회하는 수준을 기록했습니다. 특히, 판교신도시의 후광을 입고 있는 분당의 전세값은 13.8% 올랐고, 용인도 8.0% 올라 전세값 상승률이 매매가격 상승률을 압도하고 있습니다. 이는 판교신도시의 지역 청약자(성남시 거주)들이 분양을 받기위해 전세로서 청약자격을 유지하려고 했기 때문으로 판단됩니다. 한편, 대형아파트 전세값 상승률이 5.6%, 중형 3.8%, 소형 3.2% 각각 올라 평형별 차별화의 심화도 여전한 모습을 나타내고 있습니다 질문3) 이처럼 부동산시장이 불안 양상을 보이는 이유는 무엇입니까? 답변3) 심리적인 요인과 실질적인 요인으로 구분할 수 있겠습니다. 먼저 심리적인 요인을 살펴보면, 중앙정부와 지방자치단체 사이에서 부동산정책에 대한 엇박자로 인한 정책 불신이 계속되고 있습니다. 예를 들면 송파 신도시 문제라든지, 강북지역의 뉴타운 건설 방법의 차이 그리고 재건축 정책에 대한 이견 등을 들 수 있겠습니다. 그리고 ‘정부의 강력한 정책이 나와도 몇 개월만 지나면 다시 집값이 오르더라’ 라는 그동안 시장에서의 학습효과 때문입니다. 아파트가격의 월별 변동추이에서 잘 나타나고 있습니다만 정부의 8.31 대책 발표 이후 9~11월까지 3개월은 아파트 가격이 하락했으나, 급매물이 어느정도 소화된 11월말부터는 다시 상승추세로 전환되어 현재까지 지속되고 있습니다. 다음으로 실질적인 요인입니다. 최근 콜금리가 소폭 올랐습니다만, 저금리기조가 지속되고 있으며 주식이나 채권 등 자본시장은 여전히 불안한 모습을 나타내고 있습니다. 이에 따라 주요 금융기관의 단기성 부동자금은 여전히 400조원을 상회하고 있습니다. 고수익을 추구하는 단기성 자금이 투자할 곳이 없다는 것입니다. 이 자금들은 언제든지 부동산으로의 유입이 가능한 것으로 생각됩니다. 그리고 지난 17일부터 2006년도 공동주택가격(안)이 건설교통부 사이트에서 열람되고 있습니다. 지역마다 차이가 있습니다만, 주택가격이나 전세값이 불안한 지역의 공시가격이 전년보다 20~40% 이상 늘어나는 것으로 알려지고 있어 주택소유자의 세부담은 전년에 비해 커지게 될 것 입니다. 이러한 세부담 증가분은 매매가격과 전세값 상승으로 이어질 수 밖에 없어, 향후에도 부동산시장의 불안은 계속될 것으로 예상됩니다. 특히 금년은 1년에 입춘이 2번 있는 雙春年으로 결혼 최적기로 알려지고 있어 그에 따른 전세수요 증가로 서민들의 전세값 불안이 가중될까 우려됩니다. 질문4) 또 주택수요와 공급의 불균형이 다시 문제가 되고 있는데 어떻습니까? 답변4) 우리나라 주택보급률은 2004년도 현재 전국으로는 102%로써 이미 100%를 초과했으나 지역별 편차가 크게 나타나고 있습니다. 집값 불안의 중심지인 서울과 경기도는 각각 89%와 96%를 기록해 아직까지 100%에 미달되어 있는 반면, 충남, 전남, 경남 등의 지방지역은 이미 몇 년 전부터 100%를 초과했습니다. 특히 자가보유율은 서울지역이 52%에 불과한 상태입니다. 그런데도 지난 2~3년 동안 서울 및 수도권역의 주택건설보다는 지방지역 중심의 주택건설을 확대시킴으로써 많은 미분양 물량이 쌓여가고 있습니다. 이러한 구조적인 잘못을 개선키 위해서는 정말로 주택이 필요한 곳에 충분한 공급을 해 주어야만 장기적으로 주택가격 안정이 이루어 질 수 있다고 판단됩니다 질문5) 마지막으로 지방선거나 8.31 후속대책 등에 따른 올해 시장 전망은 어떻습니까? 답변5) 5월말의 지방선거로 인해 지자체들의 세금 깎아주기 경쟁이 벌어지고 있는 것 같이 각종 인허가 완화조치 등 선거공약이 남발될 우려가 큰 것이 사실입니다. 반면, 3월말부터 6월말까지 재건축 규제강화와 분양제도 변경 등 8.31 후속대책이 순차적으로 발표될 것으로 알려지고 있습니다. 이러한 상반된 분위기가 교차되고, 보유세 증가 등 세금중과로 인해 집값 및 전세값의 변동성은 그 어느 때보다 심할 것으로 예상됩니다. 양도세 및 보유세의 가중은 집값 및 전세값을 올리는 역할을 하므로 부동산시장의 불안감은 더 커지면서 거래는 정중동 상태로 접어들 것으로 예상됩니다. 김성진기자 kimsj@wowtv.co.kr