주거용 오피스텔 重課 한다지만‥용도판별 어렵고 과세규정도 모호

정부가 27일 한 달간의 일정으로 주거용 오피스텔 사용 실태조사에 착수했으나,실효성 있는 조사가 어려워 과세를 현실화한다는 방침이 출발부터 딜레마에 빠져들고 있다.


정부는 주거용 오피스텔에 대해서는 현행처럼 '업무용'이 아닌 '주거용'으로 세금을 무겁게 부과한다는 방침이지만,방문조사는 사생활 침해 논란 등으로 현실적으로 불가능하다고 판단해 포기했다.

또 애초부터 업무·주거 겸용인 오피스텔을 주거용으로 단정 짓기도 어렵고 설사 주거용으로 판정하더라도 건축법상으로는 여전히 업무시설로 돼 있는 데다 과세 규정도 분명하지 않아 큰 논란이 예상된다.




오피스텔 실태조사는 전용면적 25.7평(85㎡) 이상이거나 전용면적과 공용면적을 합친 분양면적이 40평(132㎡) 이상인 중대형 평형을 대상으로 서류조사 방식으로 이뤄진다.

서류조사는 가족의 주민등록여부와 상하수도 요금부과 내용 등을 체크하게 된다.


주무부처인 행정자치부는 전국 21만실 가운데 조사대상이 1만2000실 내외가 될 것으로 추정하고 있다.


행자부는 이번 조사가 단순히 제도개선을 위한 자료수집 차원이라고 밝히고 있지만,재정경제부와 건설교통부 등은 주거용 오피스텔에 대해서는 세금을 중과하겠다는 방침을 세워놓고 있는 것으로 알려져 있다.

일부 오피스텔은 완전히 주거용으로 이용되고 있는데도 재산세 과세 때 업무용으로 분류돼 낮은 세율이 적용되고 종합부동산세 과세 대상에서도 빠져 형평성에 어긋난다는 지적이 많았기 때문이다.


그렇지만 일선 지방자치단체에서는 원래 주거와 업무 겸용으로 개발된 오피스텔에서 실제 주거용 사용 비율이 얼마인지를 판별하는 것이 현실적으로 불가능하다고 하소연하고 있다.


서울시 관계자는 "오피스텔 주거면적 허용비율만 해도 정부가 건설시장 상황에 따라 1998년엔 50%로 늘렸다가 다시 2004년엔 30%로 줄이는 등 변경해온 마당에 일선 공무원들이 주거용 여부를 어떻게 판정할 수 있겠느냐"고 반문했다.

서울 강남지역 한 자치구 관계자도 "심지어 상수도 요금이 가정용으로 부과되고 취학자녀들의 주소지가 오피스텔로 돼 있는 경우라도 거주자가 오피스텔 공간의 70%가량을 업무용으로 사용하고 있다고 주장하면 어쩔 수 없는 일이 아니냐"고 말했다.


과세 문제는 더 어렵다.


지방세법상의 '현황과세(실질과세)'라는 일반 규정 하나에 근거를 두고 있을 뿐 주거용 오피스텔에 대한 구체적인 과세 규정이 없기 때문이다.


특히 건축법상 업무시설이기 때문에 아파트나 단독주택 등과 같이 시가를 기준으로 한 공시가격으로 세금을 매기기도 부담스럽다.


실제 지난해 본인이 주거용이라고 신고한 7400여실의 오피스텔 과표는 업무용 빌딩과 같이 건물 시가표준액(면적,위치,완공연도 등을 기준으로 정해진 공식에 따라 산정·시가의 30∼40%)이었다.


실제 관계 당국 실무자들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다.


주무 부처인 행자부 내에서도 세율은 주택처럼 누진세율로 하더라도 과표는 건물시가표준액으로 해야 한다는 의견과 주택과 같이 공시가격을 기준으로 해야 한다는 의견이 맞서고 있다.


또 서울 송파구 관계자는 "주거용으로 판명되면 과표는 공시가격으로 해야 한다"고 밝히고 있지만,서울시청 관계자는 "이미 국세청이 양도소득세 등 국세 부과를 목적으로 시세를 반영해 매기고 있는 기준가격을 활용하는 것도 방법"이라고 밝히고 있다.

전문가들은 정부가 최근 몇 년 사이에 서울과 일산 등 수도권을 중심으로 오피스텔이 '아파텔'이라는 이름으로 사실상 주거용으로 분양되는 것을 묵인해온 게 사실이라며 오피스텔에 대해 보다 명확한 과세 정책 등이 필요하다고 강조했다.


김철수 기자 kcsoo@hankyung.com