재개발, 가수요 사라지며 거래 뚝 ↓

강남권을 중심으로 한 '집값 버블' 논란 이후 재건축 아파트값이 하락세를 보이고 있는 가운데 강북지역 재개발시장에서도 지분 거래가 거의 끊기는 등 약보합세로 반전되고 있다.

개발 재료가 잇따르고 있는 용산과 성수 등 몇몇 지역을 제외하고는 매수세가 사라져 매물이 점차 늘어나면서 호가가 떨어지는 조짐을 보이고 있다.

한남과 마포 등 인기 재개발 구역에서도 거래가 사실상 끊긴 가운데 지분 가격이 약보합세다.

이는 주택시장의 전반적인 약세 외에 △올해부터 재개발 입주권도 주택 수에 포함된 데다 △오는 7월 거래허가제 실시를 앞두고 가수요를 형성하는 투자용 매수세가 원천 차단되고 있기 때문으로 분석된다.

재개발 전문가들은 "재개발 시장은 통상 기존주택 시장 흐름에 후행하는 움직임을 보인다"면서 "강북 광역개발 지원에 초점을 맞춘 재정비촉진지구 등 정부 지원책도 약발이 점차 떨어져 재개발시장이 활력을 잃고 있다"고 분석했다.

○재개발 시장 약보합세 반전

29일 업계에 따르면 3·30 부동산 대책 발표 직전만 해도 매물부족 현상까지 나타났던 인기 재개발 구역에서도 호가가 떨어지는 분위기다.

강남권에 가까운 한남뉴타운의 경우 다세대 및 노후 단독주택 재개발 지분(대지+건물) 가격은 평당 2500만∼3000만원 선을 아직 유지하고 있지만 이보다 평당 100만∼200만원가량 싼 급매물도 심심치 않게 나오고 있다.

한남동 믿음공인 이강복 부장은 "거래가 거의 중단된 상태여서 한강변이 아니거나 사업단계가 느린 쪽은 시세가 조만간 내릴 가능성이 높다"고 말했다.

왕십리뉴타운도 비슷한 분위기다.

10평형 지분 시세는 평당 2000만원 선이 유지되고 있지만 매수세는 거의 찾아보기 힘들다.

대신 "가격만 맞으면 팔아달라"는 대기 매물은 계속 증가하고 있다.

용산과 인접해 올초 가격이 급등했던 마포구 일대 재개발 지분도 시세 상승이 주춤해진 모습이다.

건축심의를 통과한 마포로 1구역52지구와 인근 신공덕 6구역은 여전히 매물이 한두 개로 많지 않지만,아현뉴타운 쪽에서는 '팔자' 문의가 늘어나고 있다.

마포 911공인의 김현수 사장은 "재정비촉진지구 기대 등의 호재도 있지만 시장 분위기가 워낙 침체되다보니 투자자들이 몸을 사리고 있다"고 전했다.

○가수요 소멸이 가장 큰 원인

재개발 시장이 이처럼 약보합세로 기운 가장 큰 원인은 정부의 각종 규제로 가수요,즉 투자수요가 사라졌기 때문이라고 중개업소 관계자들은 입을 모으고 있다.

우선 내년부터 2주택자에 대한 양도세가 세율 50%로 중과되는 것이 재개발 시장에도 큰 악재로 작용하고 있다.

재개발 지분도 주택 수에 포함돼 철거 전까지는 일반 주택과 똑같이 양도세가 중과되기 때문이다.

관리처분 승인을 받아 입주권으로 성격이 바뀐 재개발 지분 역시 올해부터 양도세를 계산할 때 주택 수에 포함돼 가수요가 자취를 감추고 있다.

여기에 도시재정비촉진특별법이 시행되는 7월부터 촉진지구에서 6평(20㎡) 이상 지분을 사고팔 때 관할 구청의 허가를 받도록 돼 있는 것도 큰 부담이 되고 있다.

일단 한 번 사면 팔기가 힘들어져 환금성이 떨어질 것이라는 우려가 높다.

왕십리 신화공인의 이재영 실장은 "과거에는 멀리 보고 자식에게 증여하기 위해 재개발 지분에 투자하는 수요가 많았지만 이제는 완전히 실수요만 남았다"며 "이대로 가면 전반적인 시세 조정이 불가피할 것"이라고 지적했다.

서욱진 기자 venture@hankyung.com