강남 재건축 하향안정세 뚜렷 … 3.30 대책 주택시장 영향은?

서울 강남권 재건축 단지를 핵심 타깃으로 삼은 '3·30 대책'이 발표된 지 30일로 꼭 두 달이 됐다.

6억원 초과 고가주택의 담보대출 규제가 지난달 5일부터 시행되고 재건축 개발이익을 50%까지 정부가 환수하는 내용의 '재건축 초과이익 환수법안'이 지난 2일 국회를 통과한 데 이어 집값 버블론까지 가세해 강남권 집값은 정부 목표대로 하향 안정세로 돌아서는 양상이다.

하지만 10·29 대책 이후 집값이 거의 오르지 않은 부산 대구 등 지방에서는 수요억제 정책에 따른 부작용이 갈수록 심화되고 있어 지역별 실정에 맞는 연착륙 대책 마련이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.

○강남권 재건축 집값 하락


3·30 대책 후속입법과 함께 5월 한 달 내내 부동산시장을 뒤흔든 '정부발(發) 집값 버블론'으로 강남권 재건축 아파트값은 3개월 만에 하락세로 돌아섰다.

30일 국민은행에 따르면 지난 22일 기준 강남권 재건축 아파트값은 강남구 0.4%,서초구 0.3%,송파구 0.8% 각각 떨어지며 전주보다 평균 0.6% 하락했다.

이에 따라 일반 아파트를 합친 강남 3구 전체 아파트값도 0.1% 오르는 데 그쳐 상승세가 크게 둔화됐다.

이들 지역의 주간 주택거래건수 역시 3·30 대책 발표 전인 지난 3월 셋째주 529건에서 이달(15일 기준)에는 246건으로 53%나 줄어드는 등 뚜렷한 조정양상을 보이고 있다.

○재건축 '꿈도 꾸지마(?)'

강남권 재건축 아파트값이 떨어지기 시작했지만 정부의 '재건축 불가론'은 갈수록 강도를 더해가고 있다.

청와대 특별기획팀은 지난 29일 '부동산,이제는 생각을 바꿉시다' 시리즈 5편을 통해 강남 공급확대론에 대해 "강남 불패(不敗)에 대한 '미신'을 유지시키는 버팀목 역할을 하면서 투기를 부추기고 시장참여자들에게 잘못된 선택을 하게 만든다는 점에서 폐해가 크다"며 공박했다.

재건축을 통한 주택순증효과는 5~10%에 그치는 반면 막대한 시세차익으로 인해 투기수요가 유발돼 되레 시장을 불안하게 만든다는 이유에서다.

특별기획팀은 또 재건축 용적률을 풀면 도시기능이 마비될 것이며 향후 5년간 판교 송파 등 강남 주택시장 주변에 강남 3구 아파트 총량(24만채)의 42%인 10만가구가 지어지는 등 충분한 물량이 공급된다는 점도 강조했다.

○후유증 해소책 마련해야


전문가들은 하반기에 줄줄이 시행될 8·31 대책 및 3·30 대책 후속조치를 감안하면 집값 하향세는 당분간 계속될 것이라는 데 공감하는 분위기다.

하지만 지방권을 중심으로 수요억제 위주의 부동산 정책 후유증이 나타나고 있는 만큼 이를 해소하지 않고는 근본적인 주택시장 안정을 이루기 어렵다고 지적하고 있다.

실제로 고분양가와 공급과잉에 시달리고 있는 부산 대구 등 영남권의 경우 지난달 시행된 고가주택 주택담보대출 규제가 지난 25일부터 캐피털회사까지 확대되면서 중도금 대출창구가 막히는 바람에 신규분양 시장이 사실상 개점휴업 상태에 빠져 있는 실정이다.

업계 관계자는 "정부가 연간 아파트 공급물량의 80%를 차지하는 지역을 투기과열지구·투기지역 등으로 꽁꽁 묶어둔 채 지방 주택시장 위기를 시장실패 탓으로 돌리는 것은 문제가 있다"며 "지역별 실정에 맞는 연착륙 대책이 필요한 시점"이라고 강조했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com