['稅테크'는 점점 어려워지는데…] 판교 2차분양 자금계획 세우셨나요?
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판교신도시 2차분양은 올 하반기 재테크 시장 최대의 관심거리다.
이를 증명하듯 은행이나 증권사 등이 마련한 청약설명회에 수백명이 몰리는 등 뜨거운 관심을 반영하고 있다.판교 입성을 노리는 주택수요자들이라면 청약방법과 통장활용법 등에 대해 사전에 충분히 숙지하고 있어야 한다.
무엇보다 중요한 것은 자금 조달 계획이다.
자금 조달 계획을 꼼꼼하게 세워두지 않으면,엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨되고도 자금 마련을 못해 계약을 포기해야 하는 불상사가 생길 수 있다.
◆통장별 청약가능 단지는
이번 분양은 청약예금 가입자와 청약저축 가입자들에게 기회가 돌아간다.
전용면적 25.7평 이하(33,34평형)의 중소형 아파트는 청약저축 가입자만 청약할 수 있다.청약저축 가입자들이 노릴 수 있는 전용면적 25.7평 이하 주택은 모두 1765가구다.
청약저축은 저축 총액과 납입 횟수에 따라 우선권이 주어진다.
이번 분양에서 성남시 거주자는 최소 납입 횟수가 60회 이상,성남 이외 거주자는 최소 120회 이상은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 보인다.따라서 중소형의 경우 특별한 청약전략을 세우기 어렵다.
중소형 공공아파트의 경우 대부분 입지 여건이 좋은 데다 계약금 등의 초기 비용도 중대형 아파트보다 저렴해 수요자 입장에선 목돈 부담을 줄일 수 있다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "이번 분양이 판교 중소형 분양의 마지막 기회인 만큼 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다"고 말했다.
전용면적 25.7평 이상의 중대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다.
중대형 아파트의 경우 초기 자금부담이 커 경쟁률이 수십 대 1 정도에 그칠 것이라는 전망도 있다.
청약예금 가입자가 이번에 모두 청약할 수 있는 것은 아니다.
평형별로 청약이 가능한 통장 예치금액이 달라진다는 점도 유념해야 한다.
중대형 아파트는 청약예금 가입자가 주택 소유 여부와 관계없이 청약할 수 있다.
다만 2주택 이상 보유자는 1순위 자격이 없다.
예금액에 따라 청약 평형은 제한된다.
예컨대 전용면적 △30.8평 이하는 서울 600만원,인천 400만원,경기 300만원 △30.8평 초과~40.8평 이하는 서울 1000만원,인천 700만원,경기 400만원 △40.8평 초과는 서울 1500만원,인천 1000만원,경기 500만원짜리 예금통장 가입자가 각각 청약할 수 있다.
◆인터넷 청약이 기본
2차 동시분양에서도 지난 3월 있었던 1차 분양 때 적용된 청약방식이 대부분 그대로 적용된다.
인터넷청약을 기본으로 하되 △노약자 △국외 거주자 △인터넷 취약 계층 등은 은행창구에서도 청약접수가 가능하다.
사이버 견본주택은 가상현실(VR:Virtual Reality)을 이용하여 안방에 앉아서도 실제 모델하우스를 방문하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.
시간당 300만명까지 접속할 수 있는 다음(www.daum.net),야후(www.yahoo.co.kr) 등 대용량 포털사이트를 이용하는 것이 편리하며 대한주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서도 관람할 수 있다.
특히 이번 청약에서는 중대형 분양아파트에 채권(제2종 국민주택채권)입찰제도가 도입된다는 점에 유의해야 한다.
이미 시세의 90%에 맞춰 채권매입 상한액이 입주자모집공고에 공개됐다.
청약자는 인터넷 청약 때 채권매입액을 함께 써낸다.
같은 순위 내에서 채권매입액도 같으면 추첨을 통해 당첨자를 가리게 된다.
그리고 당첨자는 계약하기 전에 채권을 사야 한다.
채권은 당첨자 발표 후 입주자 모집공고 시(또는 당첨자 발표시) 정해진 기간 동안 국민은행 각 영업점에서 사면 된다.
제2종 국민주택채권은 당첨자에게만 발행하므로 실명확인이 가능한 주민등록증 등을 지참해야 한다.
또 계약 때는 채권 매입영수증을 제출해야 한다.
◆초기자금은 얼마나 들까
판교는 투기지역이어서 실분양가의 40%까지만 은행대출을 받을 수 있다.
특히 중대형 물량은 모두 6억원을 넘기 때문에 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용돼 필요한 만큼의 목돈을 대출받기도 쉽지 않다.
때문에 예비청약자들은 청약에 나서기 앞서 자금조달 계획을 꼼꼼하게 세워놔야 한다.
대한주택공사에 따르면 판교신도시 아파트 당첨자들은 계약금으로 15%를 내야 한다.
여기에 중대형 아파트는 채권손실액을 추가로 내야 한다.
채권손실액을 산정하기 위한 채권매입상한액은 분당을 포함한 성남 전체의 평형별 공시가격을 현실화한 시세의 90% 수준에서 규모별 평균 분양가를 공제한 금액을 채권손실액으로 산정한 뒤 채권손실률(38.43%)을 적용해 설정됐다.
예컨대 판교 주력평형인 44평형의 경우 순수 분양가는 평균 5억8318만원이고 채권손실액을 합친 실분양가는 8억1718만원이다.
따라서 당첨자들은 계약금(15%)으로 8747만원과 채권손실액 가운데 분할납부분인 1억3621만원 등 총 2억2369만원을 계약 당시에 준비해야 한다.
이후 중도금(순수 분양가의 60%)으로 3억4991만원을 5회에 걸쳐 분납해야 한다.
중도금 납부가 끝나면 잔금으로 1억4579만원을 내고 이때까지 채권분납분 잔액을 내도록 돼 있다.
현재의 채권손실률이 변동이 없다고 가정할 때 남은 채권 분납액은 9779만원이다.
같은 방식으로 실질분양가 8억2724만원인 45평형과 8억5519만원인 47평형은 각각 2억2351만원과 2억2754만원의 초기 부담금이 필요하다.
반면 채권입찰제가 적용되지 않는 중소형아파트나 연립주택은 총분양가의 15~20%만 계약금으로 준비한 후 중도금을 납부하면 된다.한편 은행 대출을 통해 중도금 대출 등을 조달하려는 당첨자들은 DTI규제에 따라 소득수준별로 대출 금액이 달라질 수 있다는 점을 고려해야 한다.
송종현 기자 scream@hankyung.com
이를 증명하듯 은행이나 증권사 등이 마련한 청약설명회에 수백명이 몰리는 등 뜨거운 관심을 반영하고 있다.판교 입성을 노리는 주택수요자들이라면 청약방법과 통장활용법 등에 대해 사전에 충분히 숙지하고 있어야 한다.
무엇보다 중요한 것은 자금 조달 계획이다.
자금 조달 계획을 꼼꼼하게 세워두지 않으면,엄청난 경쟁률을 뚫고 당첨되고도 자금 마련을 못해 계약을 포기해야 하는 불상사가 생길 수 있다.
◆통장별 청약가능 단지는
이번 분양은 청약예금 가입자와 청약저축 가입자들에게 기회가 돌아간다.
전용면적 25.7평 이하(33,34평형)의 중소형 아파트는 청약저축 가입자만 청약할 수 있다.청약저축 가입자들이 노릴 수 있는 전용면적 25.7평 이하 주택은 모두 1765가구다.
청약저축은 저축 총액과 납입 횟수에 따라 우선권이 주어진다.
이번 분양에서 성남시 거주자는 최소 납입 횟수가 60회 이상,성남 이외 거주자는 최소 120회 이상은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것으로 보인다.따라서 중소형의 경우 특별한 청약전략을 세우기 어렵다.
중소형 공공아파트의 경우 대부분 입지 여건이 좋은 데다 계약금 등의 초기 비용도 중대형 아파트보다 저렴해 수요자 입장에선 목돈 부담을 줄일 수 있다.
신한은행 고준석 부동산재테크팀장은 "이번 분양이 판교 중소형 분양의 마지막 기회인 만큼 적극적으로 청약에 나설 필요가 있다"고 말했다.
전용면적 25.7평 이상의 중대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다.
중대형 아파트의 경우 초기 자금부담이 커 경쟁률이 수십 대 1 정도에 그칠 것이라는 전망도 있다.
청약예금 가입자가 이번에 모두 청약할 수 있는 것은 아니다.
평형별로 청약이 가능한 통장 예치금액이 달라진다는 점도 유념해야 한다.
중대형 아파트는 청약예금 가입자가 주택 소유 여부와 관계없이 청약할 수 있다.
다만 2주택 이상 보유자는 1순위 자격이 없다.
예금액에 따라 청약 평형은 제한된다.
예컨대 전용면적 △30.8평 이하는 서울 600만원,인천 400만원,경기 300만원 △30.8평 초과~40.8평 이하는 서울 1000만원,인천 700만원,경기 400만원 △40.8평 초과는 서울 1500만원,인천 1000만원,경기 500만원짜리 예금통장 가입자가 각각 청약할 수 있다.
◆인터넷 청약이 기본
2차 동시분양에서도 지난 3월 있었던 1차 분양 때 적용된 청약방식이 대부분 그대로 적용된다.
인터넷청약을 기본으로 하되 △노약자 △국외 거주자 △인터넷 취약 계층 등은 은행창구에서도 청약접수가 가능하다.
사이버 견본주택은 가상현실(VR:Virtual Reality)을 이용하여 안방에 앉아서도 실제 모델하우스를 방문하는 것과 같은 효과를 얻을 수 있다.
시간당 300만명까지 접속할 수 있는 다음(www.daum.net),야후(www.yahoo.co.kr) 등 대용량 포털사이트를 이용하는 것이 편리하며 대한주택공사 홈페이지(www.jugong.co.kr)에서도 관람할 수 있다.
특히 이번 청약에서는 중대형 분양아파트에 채권(제2종 국민주택채권)입찰제도가 도입된다는 점에 유의해야 한다.
이미 시세의 90%에 맞춰 채권매입 상한액이 입주자모집공고에 공개됐다.
청약자는 인터넷 청약 때 채권매입액을 함께 써낸다.
같은 순위 내에서 채권매입액도 같으면 추첨을 통해 당첨자를 가리게 된다.
그리고 당첨자는 계약하기 전에 채권을 사야 한다.
채권은 당첨자 발표 후 입주자 모집공고 시(또는 당첨자 발표시) 정해진 기간 동안 국민은행 각 영업점에서 사면 된다.
제2종 국민주택채권은 당첨자에게만 발행하므로 실명확인이 가능한 주민등록증 등을 지참해야 한다.
또 계약 때는 채권 매입영수증을 제출해야 한다.
◆초기자금은 얼마나 들까
판교는 투기지역이어서 실분양가의 40%까지만 은행대출을 받을 수 있다.
특히 중대형 물량은 모두 6억원을 넘기 때문에 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용돼 필요한 만큼의 목돈을 대출받기도 쉽지 않다.
때문에 예비청약자들은 청약에 나서기 앞서 자금조달 계획을 꼼꼼하게 세워놔야 한다.
대한주택공사에 따르면 판교신도시 아파트 당첨자들은 계약금으로 15%를 내야 한다.
여기에 중대형 아파트는 채권손실액을 추가로 내야 한다.
채권손실액을 산정하기 위한 채권매입상한액은 분당을 포함한 성남 전체의 평형별 공시가격을 현실화한 시세의 90% 수준에서 규모별 평균 분양가를 공제한 금액을 채권손실액으로 산정한 뒤 채권손실률(38.43%)을 적용해 설정됐다.
예컨대 판교 주력평형인 44평형의 경우 순수 분양가는 평균 5억8318만원이고 채권손실액을 합친 실분양가는 8억1718만원이다.
따라서 당첨자들은 계약금(15%)으로 8747만원과 채권손실액 가운데 분할납부분인 1억3621만원 등 총 2억2369만원을 계약 당시에 준비해야 한다.
이후 중도금(순수 분양가의 60%)으로 3억4991만원을 5회에 걸쳐 분납해야 한다.
중도금 납부가 끝나면 잔금으로 1억4579만원을 내고 이때까지 채권분납분 잔액을 내도록 돼 있다.
현재의 채권손실률이 변동이 없다고 가정할 때 남은 채권 분납액은 9779만원이다.
같은 방식으로 실질분양가 8억2724만원인 45평형과 8억5519만원인 47평형은 각각 2억2351만원과 2억2754만원의 초기 부담금이 필요하다.
반면 채권입찰제가 적용되지 않는 중소형아파트나 연립주택은 총분양가의 15~20%만 계약금으로 준비한 후 중도금을 납부하면 된다.한편 은행 대출을 통해 중도금 대출 등을 조달하려는 당첨자들은 DTI규제에 따라 소득수준별로 대출 금액이 달라질 수 있다는 점을 고려해야 한다.
송종현 기자 scream@hankyung.com