[가을 부동산 시장] 상가 투자 이렇게 준비하세요!

부동산 투기억제 정책으로 주택과 토지투자가 벽에 부딪히자 상가투자에 관심갖는 사람이 많아졌다.

장기적으로 안정적인 임대수익을 거둘 수 있을 뿐 아니라 잘 만 고르면 부동산 가치 상승에 따른 시세차익도 기대할 수 있기 때문이다.

상가 중에서도 신규택지개발지구 내 근린상가,배후수요가 풍부한 단지내 상가에 관심이 집중되는 추세다.

상가뉴스레이다의 박대원 선임연구원은 "입지와 초기 투자금,배후수요 등에 따라 수익에 큰 차이를 보이는 게 상가투자"라며 "은행금리의 2배 수준인 7~9% 안팎에 기대수익을 놓고 장기적인 전망을 짜는 것이 좋다"고 조언했다.

◆근린상가는 신규택지지구 장기투자 해볼 만

근린상가는 실생활에 필요한 업종으로 구성돼 요즘 같은 불경기에 특히 유망하다.

도심 역세권이나 대학가,아파트 단지 인근 등에 이미 형성된 상권이라면 안정적이긴 하나 기존 상가와의 경쟁을 견뎌내야 하는 부담이 있다.

이 같은 점 때문에 향후 상권 형성이 기대되는 택지개발지구나 재건축 아파트단지 인근이 각광을 받고 있다.

다만 상권이 활성화될 때까지 시간이 오래 걸릴 수 있어 인내심이 필요하다.

장기적이고 안정적인 자금 기반이 있는 상태에서 시작하는 게 좋다.

근린상가 투자로 유망한 택지개발지구로는 서울에서 40㎞거리에 273만여평 규모로 개발 중인 화성 동탄신도시가 꼽힌다.

4만여가구가 입주하게 돼 배후수요가 든든한 데다 삼성전자가 2012년까지 반도체공장을 증설 준공할 예정이라 투자 열기가 높다.

2007년 2월 중심상업지구 내 도로변에 준공되는 '엔터프라임'은 지상 10층의 근린상가 중 43개의 점포를 분양 중이다.

내년 4월에 문여는 '필프라자'도 64개 상가가 남아있다.

두 곳 모두 1층 기준 평당 3600만~4100만원으로 신규 택지지구 상가 중에서도 비교적 분양가가 높다.

최근 화성 동탄지구 내 근린상가 낙찰가격이 평당 6000만원을 넘는 등 과열 조짐도 있으므로 신중한 접근이 필요하다.

운정신도시 개발로 발전 전망이 더욱 큰 파주 교하지구에서도 '미소시티'와 '까뜨리느 뮤즈'등이 분양 중이다.

내년 하반기 입주 예정이다.

다만 교하지구와 용인 동백지구 등 일부 지역 근린상가는 아직 상권이 형성되지 않아 공실률이 높은 형편이므로 장기적인 수익 전망을 확신한 후 나서는 게 좋다.

◆단지내 상가는 600가구 이상 대단지가 좋아

전문가들은 아파트 단지 내 상가가 본질적인 기능을 수행하려면 단지 규모가 최소 600가구 이상이어야 한다고 조언한다.

아파트 거주자들의 경제 수준도 눈여겨 볼 필요가 있다.

일반적으로 소득수준이 높을 수록 단지내 상가 이용률이 낮은 편이다.

따라서 중대형 아파트 밀집지역보다는 20~30평형대의 중소형 비율이 높은 단지가 좋다.

단지 인근에 할인마트나 대형근린상가가 있거나 문을 열 예정이라면 상당한 위협이 되기 때문에 주위 여건도 필수적으로 살펴야 한다.

상가가 주출입구에 위치해 있는지도 따져봐야 한다.

정문과 별도로 후문을 낼 경우 유동인구가 분산되기 때문이다.

층별 선택에 있어서도 자본수익을 기대한다면 가급적 1층을 택하는 것이 좋다.

이달 상가를 분양하는 대단지로는 서울 강동구 암사동 강동롯데캐슬퍼스트(3226가구),종로구 사직동 주상복합 매직스페이스(1030가구),화성시 태안읍의 신동탄두산위브(1042가구) 등이 눈에 띈다.

주공아파트 내 상가도 대단지라는 특성 때문에 관심이 몰리면서 최근 낙찰가율이 크게 치솟고 있다.

다만 적정수익률을 고려한다면 낙찰가율 150% 선을 넘지 않는 것이 좋다는 게 전문가의 조언이다.

김유미 기자 warmfront@hankyung.com