[강북發 집값 급등 비상] (中) 강남으로 확산될까
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'강북발' 집값 급등이 우려되는 것은 강남 집값에도 일정 부분 영향을 미칠 수밖에 없기 때문이다.
이번 집값 상승은 전세를 구하지 못한 실수요자가 중·소형 아파트를 중심으로 매수세로 전환되면서 나타난데다 강북과 강남 주택시장은 수요층이 다르다는 점에서 현재까지는 주택시장 전체의 불안으로 이어지지는 않을 것이란 관측이 강하다.그러나 현실적으로 집값은 심리적인 요인에 의해 좌우되는 측면도 있기 때문에 전문가들 사이에서는 강북발 집값 급등이 강남으로 확산될 소지가 많다는 관측도 나오고 있다.
서울시가 25일 후분양제를 도입해 분양시기를 늦추기는 했지만 당장 은평뉴타운의 고분양가 문제는 강남 집값에 심리적인 '지지선'을 만들어주고 있다는 분석이다.
은평뉴타운의 분양가가 평당 1500만원 이상이라면 현재의 강남 집값은 떨어지기는커녕 더 올라가야 맞다는 인식에 구실을 줄 수 있다는 얘기다.실제 강남에서는 현재 집값이 바닥권이라는 인식이 확산되면서 거래가 늘어나는 추세여서 이 같은 인식이 맞물릴 경우 집값을 밀어올리는 결과를 낳을 가능성이 있다.
특히 강북발 집값 급등이 내달 12일 판교신도시 2차 분양의 당첨자 발표 이후 낙첨자들의 주택 매수를 부추기는 방향으로 영향을 미칠 경우 강남 집값 상승으로 이어질 우려가 크다.
○강남집값 영향 적지 않을 듯강남에서는 아직까지 전세난에서 촉발된 본격적인 집값 상승 움직임이 감지되지는 않고 있다.
강남 역시 전세물량 부족이 심각하지만 구조적인 차이로 매매가격을 끌어올리는 데는 한계가 있기 때문이다.
강북은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 40∼50%를 넘는 게 보통이지만 강남은 20∼30%대에 불과,전세수요가 매매수요로 전환되기가 쉽지 않다.역삼동 A공인 관계자는 "강북에서는 매매값과 전세값이 큰 차이가 없어 사는데 큰 어려움이 없지만,강남은 매매값이 워낙 비싼데다 전셋값과의 차이도 커서 매수세로 바뀌기가 어렵다"고 말했다.
6억원 초과의 고가 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제도 매수세 유입을 막고 있다.
고가 주택이 밀집된 강남을 타깃으로 한 종합부동산세와 25일부터 시행된 재건축 개발부담금제 등의 각종 규제가 여전히 위력적이라는 점이 고려되지 않을 수 없다.
그렇지만 강북발 집값 급등은 강남권 주택에 대한 매수를 촉발시킬 가능성이 적지 않다.
여기에는 은평뉴타운의 고분양가가 확실한 명분을 주고 있다는 것이 현지 중개업소 관계자들의 분석이다.
잠실동 B공인 관계자는 "은평뉴타운의 분양가가 평당 1500만원 이상인 데 비춰볼 때 강남의 현재 집값은 결코 비싼 것이 아니라는 인식이 퍼지고 있다"며 "최소한 집값이 추가 하락할 것이란 우려는 현저히 줄어들었다"고 설명했다.
○판교 당첨자 발표 이후가 분수령
특히 가장 주목되는 것은 강북발 집값 상승이 내달 12일 판교 2차 당첨자 발표 이후의 시장 움직임에 미칠 영향이다.
이 때가 되면 더이상 강남 대체 수요를 찾지 못한 낙첨자들의 상당수가 강남 기존 주택의 매수세로 유입될 것으로 전망된다.
내년부터 실시되는 1가구2주택자 양도세 중과(세율 50%) 회피 등을 위한 '매도세'와 판교 분양 이후 공급부족 우려 등을 의식한 '매수세'의 한판 '힘겨루기'가 불가피할 것으로 예상되는 이유다.
이 과정에서 강북발 집값 상승이 결정적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없다.
만약 강북 집값 상승에 고무돼 예상만큼 강남 다주택자들의 매물이 많이 쏟아지지 않는다면,강남 집값은 또한번 급등세로 돌아설 가능성이 충분하다는 분석이다.
대치동 C공인 관계자는 "연말이 다가올수록 강남 매물이 늘어날 것이라는 전망이 많지만 이 때에 맞춰 강남 매물을 잡겠다는 대기 수요도 엄청나다는 것을 간과해서는 안 된다"고 지적했다.
실제 강남에서는 호가는 크게 움직이지 않지만 이달 들어 거래 건수가 눈에띄게 늘어나고 있다.
강남구청에 따르면 이달 들어 25일까지 강남구의 아파트 거래건수는 240건으로 전달 137건과 7월 135건에 비해 두 배가량 급증했다.
대치동 등에서는 최근 30평형대 급매물의 거래가 속속 이뤄지고 있으며,매수를 타진하는 문의도 점차 증가하고 있다.
개포동 등의 재건축 아파트에 대해서도 적극적인 매도세가 수그러들고 있는 상황이다.부동산 전문가들은 "정부는 세제나 재건축 측면에서 쓸 수 있는 강남 규제 '카드'를 이미 더 쓰기 힘들 만큼 다 썼다"며 "만약 이 같은 규제가 수급 논리에 밀리는 것으로 드러나면 강남 집값은 걷잡을 수 없이 오를 수도 있다"고 우려했다.
서욱진 기자 venture@hankyung.com
이번 집값 상승은 전세를 구하지 못한 실수요자가 중·소형 아파트를 중심으로 매수세로 전환되면서 나타난데다 강북과 강남 주택시장은 수요층이 다르다는 점에서 현재까지는 주택시장 전체의 불안으로 이어지지는 않을 것이란 관측이 강하다.그러나 현실적으로 집값은 심리적인 요인에 의해 좌우되는 측면도 있기 때문에 전문가들 사이에서는 강북발 집값 급등이 강남으로 확산될 소지가 많다는 관측도 나오고 있다.
서울시가 25일 후분양제를 도입해 분양시기를 늦추기는 했지만 당장 은평뉴타운의 고분양가 문제는 강남 집값에 심리적인 '지지선'을 만들어주고 있다는 분석이다.
은평뉴타운의 분양가가 평당 1500만원 이상이라면 현재의 강남 집값은 떨어지기는커녕 더 올라가야 맞다는 인식에 구실을 줄 수 있다는 얘기다.실제 강남에서는 현재 집값이 바닥권이라는 인식이 확산되면서 거래가 늘어나는 추세여서 이 같은 인식이 맞물릴 경우 집값을 밀어올리는 결과를 낳을 가능성이 있다.
특히 강북발 집값 급등이 내달 12일 판교신도시 2차 분양의 당첨자 발표 이후 낙첨자들의 주택 매수를 부추기는 방향으로 영향을 미칠 경우 강남 집값 상승으로 이어질 우려가 크다.
○강남집값 영향 적지 않을 듯강남에서는 아직까지 전세난에서 촉발된 본격적인 집값 상승 움직임이 감지되지는 않고 있다.
강남 역시 전세물량 부족이 심각하지만 구조적인 차이로 매매가격을 끌어올리는 데는 한계가 있기 때문이다.
강북은 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 40∼50%를 넘는 게 보통이지만 강남은 20∼30%대에 불과,전세수요가 매매수요로 전환되기가 쉽지 않다.역삼동 A공인 관계자는 "강북에서는 매매값과 전세값이 큰 차이가 없어 사는데 큰 어려움이 없지만,강남은 매매값이 워낙 비싼데다 전셋값과의 차이도 커서 매수세로 바뀌기가 어렵다"고 말했다.
6억원 초과의 고가 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 등의 대출규제도 매수세 유입을 막고 있다.
고가 주택이 밀집된 강남을 타깃으로 한 종합부동산세와 25일부터 시행된 재건축 개발부담금제 등의 각종 규제가 여전히 위력적이라는 점이 고려되지 않을 수 없다.
그렇지만 강북발 집값 급등은 강남권 주택에 대한 매수를 촉발시킬 가능성이 적지 않다.
여기에는 은평뉴타운의 고분양가가 확실한 명분을 주고 있다는 것이 현지 중개업소 관계자들의 분석이다.
잠실동 B공인 관계자는 "은평뉴타운의 분양가가 평당 1500만원 이상인 데 비춰볼 때 강남의 현재 집값은 결코 비싼 것이 아니라는 인식이 퍼지고 있다"며 "최소한 집값이 추가 하락할 것이란 우려는 현저히 줄어들었다"고 설명했다.
○판교 당첨자 발표 이후가 분수령
특히 가장 주목되는 것은 강북발 집값 상승이 내달 12일 판교 2차 당첨자 발표 이후의 시장 움직임에 미칠 영향이다.
이 때가 되면 더이상 강남 대체 수요를 찾지 못한 낙첨자들의 상당수가 강남 기존 주택의 매수세로 유입될 것으로 전망된다.
내년부터 실시되는 1가구2주택자 양도세 중과(세율 50%) 회피 등을 위한 '매도세'와 판교 분양 이후 공급부족 우려 등을 의식한 '매수세'의 한판 '힘겨루기'가 불가피할 것으로 예상되는 이유다.
이 과정에서 강북발 집값 상승이 결정적인 영향을 미칠 가능성을 배제할 수 없다.
만약 강북 집값 상승에 고무돼 예상만큼 강남 다주택자들의 매물이 많이 쏟아지지 않는다면,강남 집값은 또한번 급등세로 돌아설 가능성이 충분하다는 분석이다.
대치동 C공인 관계자는 "연말이 다가올수록 강남 매물이 늘어날 것이라는 전망이 많지만 이 때에 맞춰 강남 매물을 잡겠다는 대기 수요도 엄청나다는 것을 간과해서는 안 된다"고 지적했다.
실제 강남에서는 호가는 크게 움직이지 않지만 이달 들어 거래 건수가 눈에띄게 늘어나고 있다.
강남구청에 따르면 이달 들어 25일까지 강남구의 아파트 거래건수는 240건으로 전달 137건과 7월 135건에 비해 두 배가량 급증했다.
대치동 등에서는 최근 30평형대 급매물의 거래가 속속 이뤄지고 있으며,매수를 타진하는 문의도 점차 증가하고 있다.
개포동 등의 재건축 아파트에 대해서도 적극적인 매도세가 수그러들고 있는 상황이다.부동산 전문가들은 "정부는 세제나 재건축 측면에서 쓸 수 있는 강남 규제 '카드'를 이미 더 쓰기 힘들 만큼 다 썼다"며 "만약 이 같은 규제가 수급 논리에 밀리는 것으로 드러나면 강남 집값은 걷잡을 수 없이 오를 수도 있다"고 우려했다.
서욱진 기자 venture@hankyung.com