[시론] 후분양제 성공하려면

徐淳鐸 < 서울시립대 교수·도시행정학 >

당초 내년부터 단계적으로 시행될 예정이던 공공(公共) 아파트 후분양제가 조만간 전면적으로 시행될 전망이다.

지난달 25일 서울시장이 공공아파트에 대한 후분양제를 도입하기로 발표하면서 이의 시행이 기정사실화되고 있다.

이를 둘러싸고 정부와 업계는 후분양제 도입의 시기상조론을，서울시와 시민단체는 즉시 시행을 주장하고 있다.

후분양제 도입은 아파트 건설공사가 상당부분 진행된 상태에서 소비자가 분양받고 싶은 아파트를 선택할 수 있게 되었다는 점에서 공급자 중심의 주택정책에서 소비자 중심의 주택정책으로의 전환을 의미한다.

선(先)분양제 하에서 분양가 자율화는 외환위기를 극복하는 데는 기여했으나，분양가 고공 행진으로 인한 시장불안과 서민주거안정을 위협하는 요인으로 인식돼 왔다.

그러다가 최근 판교신도시 분양과 은평뉴타운 분양을 계기로 공공아파트 분양가를 둘러싼 시비가 절정에 달하자，후분양제와 분양원가 공개가 급물살을 타게 된 것이다.

후분양제가 시행될 경우，가장 큰 편익은 주택시장에서 소비자의 권익이 보호되고 분양에 따른 부담이 줄어든다는 점이다.

또한 장기적으로 건설업의 생산성 향상과 기술개발을 통한 원가절감，건설산업의 국제경쟁력 향상，비자금 관행 근절 등의 건설시장 질서 확립에도 기여할 것으로 보인다.

그러나 그에 따른 부담도 적지 않다.

건설업체의 금융비용 증가로 인한 분양가 상승과 중소건설업체의 경영난 가속화，주택건설사업 위축으로 인한 건설시장 침체 및 신규 주택 공급 축소，주택공급이 감소할 것이라는 기대심리에 따른 매수세 확산과 가격 급등이 예상되기 때문이다.

그러나 최종적인 가장 큰 관심사는 후분양제 도입이 과연 분양가를 낮출 수 있는가 하는 점일 것이다.

이는 후분양제 도입에도 불구하고 분양가가 더 낮아지지 않는다면 후분양제 도입의의가 반감(半減)되기 때문이다.

따라서 중요한 것은 후분양제의 조기정착을 위한 제도개선과 정부의 노력이라 할 것이다.

이것은 후분양제 시행에 따른 문제점을 최소화하는 것과 직결된다.

그렇다면 후분양제의 실효성을 확보하기 위한 과제는 무엇인가？ 무엇보다도 공공택지개발의 원칙을 재정립하고 실질적으로 분양가를 낮추는 것이 필요하다.

먼저 공공택지개발에 있어서 '공공'의 역할을 분명히 하는 일이다.

무주택 서민의 주거안정에 둘 것인가 아니면 다양한 주택수요에 맞출 것인가.

그리고 공공이 중간수준의 저렴한 주택을 공급할 것인가 고품질의 주택까지를 공급할 것인가를 먼저 결정해야 할 것이다.

그 다음에 주택분양원가를 낮추는 방안을 구체적으로 논의해야 한다.

이를 위해서는 분양원가의 완전공개와 더불어 분양가를 구성하는 사업비 구조를 과감히 개선할 필요가 있다.

첫째 택지조성비용을 줄여야 한다.

이는 결국 기반시설 조성비를 누가 부담해야 하는 문제로 귀결된다.

원칙적으로 국가나 지방정부가 부담해야 하나 원인자인 개발사업자도 일정부분 부담해야 할 것이다.

둘째 사업비에 크게 영향을 주는 용적률(容積率)과 공원·녹지비율 등은 택지개발목표와 관련해 결정돼야 한다.

서민주거안정에 목표를 둔다면 이를 완화할 수 있을 것이다.

셋째 중소건설업체와 소비자를 위한 금융지원시스템 개선과 택지개발 절차의 간소화 그리고 민간부문의 후분양제 참여시 인센티브 제공이 필요하다.

마지막으로 이러한 이슈들을 다루는 주체들 간에 협력적인 주택거버넌스 체계가 구축돼야 한다.

이는 아파트 후분양제의 본질이 토지소유자，공공의 사업시행자，민간개발업체，피분양자 등 아파트 건설과정에 참여하는 여러 주체들 가운데 누가 분양이익을 가져가느냐 하는 문제와 직결된다.

이러한 노력의 결실은 결국 피분양자에게 돌아갈 것이다.

그런 다음 이들에게 다음의 분양기회를 대폭 제한한다면，집 없는 서민에게 내 집 마련의 기회를 확대하는 일은 그리 어려운 일이 아닐 것이다.

문제해결의 핵심은 아파트 분양이익을 균형있게 배분하는 데 있기 때문이다.