[다산칼럼] 무지한 부동산정책의 폐해

金榮奉 < 중앙대 교수·경제학 >

노무현 정부 하에서 가장 난타(亂打) 당하는 것이 부동산시장이다. 정부의 욕심은 많은데 도무지 시장경제를 이해하지 못하니 손댈 때마다 걷잡기 어려운 부작용만 생긴다. 그에 따라 집값은 폭등하고 경제는 멍들고 주택시장은 꼬일대로 꼬였다.

지난주에는 건설부장관이 느닷없이 검단 파주의 신도시건설 계획을 발표했다. '강남을 대체하는 신도시'를 건설하는 것이라며 "앞으로도 무제한 신도시를 세우겠다"고 한다. 그러나 정부의 에이스 주택공급 카드가 이 정도라면 강남주택의 잠재적 수요자들은 오늘 당장 강남에 나가 호가(呼價)를 올리고 집장만에 나설 것이다. 임기 말의 정권이 난데없는 역사(役事)나 시작하고 실패한 정책을 고집하는 것이 현 부동산정책 수준이다.

정부의 주택정책 핵심은 보유세를 징벌적 수준으로 높이고，개발이익과 양도소득을 모두 환수(還收)하는 것이다. 그 논리는 강남을 목표로 하는 것으로 시작한다. 강남의 주거비용을 고통스럽게 높이고 시세차익을 절대 용납하지 않으면 실거주자는 못 견뎌 도망가고,주택투기자도 얼씬 못할 것이다. 이리 되면 강남 주택가격이 안정 내지 폭락하고 다른 지역도 따라 내릴 것이다. 여기에 땀 하나 안 흘리고 수십억의 집 부자가 된 강남사람들에게 '정의의 철퇴'를 내려 국민의 환호(歡呼)를 사는 정치적 기대가 또한 컸을 것이다.

그러나 강남주택의 가격은 오히려 몇 배가 올라갔다. 집 매매가 뚝 끊기고 주택건설도 주저앉고 수도권 전 지역이 부동산 불황의 여파를 맞았다. 서울의 주택 착공량은 2002년 16만가구에서 작년 5만2000가구로 어이없게 줄어들었다. 건축，설비，내장，가구，이사 관련 업자들의 일거리가 끊어지고 전 경제에 불황이 파급됐다. 그 결과 철퇴는 서민들이 맞았으며 강남 주택소유자들은 더욱 부자가 됐다.

만약 정부가 오래 전부터 재산세만 올리고 그저 시장에 맡겨두었다면 어떤 결과가 기대됐을까. 대치동이나 한강변에 초고층 아파트가 서는 등 강남지역에 신개축과 재개발(再開發)이 줄을 이었을 것이다. 이것은 신도시개발과 달리 정말 수요자가 원하는 곳에 주택을 증대시킨다. 호화주택단지로 탈바꿈하는 기존 단지가 늘어나면 부자들이 먼저 이를 즐긴다. 재산세 등 높은 주거비용을 감수할 여유나 의사가 없는 사람들은 적당한 가격에 주택을 팔고 차선(次善)의 주거지로 이주할 것이다.

기업의 경쟁적 참여와 주민의 재개발 욕심은 강남아파트 공급을 크게 늘려 중산층에게도 기회가 닿도록 주택가격을 안정시킬지도 모른다. 노른자 지역의 고밀도화는 교통체증과 기타 생활여건 악화를 불러와 수도권 다른 지역으로 고급주택가를 확산시킬 수도 있다. 여하간 활성화된 부동산거래는 경기를 풀었을 게 확실하다. 자유로운 주택시장은 자동차와 전자제품에서 보듯이 한국의 주거산업을 발전시켜 국민의 주거수준을 대폭 개선했을 수도 있다.

물론 우리의 택지조건에서 증대한 자유는 집값폭등과 투기자의 세상을 만들 수도 있다. 그러나 정부가 끈기 있게 믿고 맡기는 경쟁시장은 모든 물건에 제 값을 찾게 한다.

"시장은 기업가로 하여금 매일 일어나 '자기가 원하는 것이 아니라 남이 원하는 것'을，'자기가 원하는 가격이 아닌 남이 원하는 가격'으로，'자기가 원하는 양이 아닌 남이 원하는 양'만큼 공급하게 한다. 만약 신(神)이 창조하지 않았다면，시장은 인간의 가장 위대한 발명이다."(F 하이에크)

단지 무지한 정부만이 주택시장을 마음대로 주무를 수 있다는 믿음 아래 통제의 칼을 휘두르다가 오늘날과 같이 국민에게 고통을 안겨주는 것이다.

주택시장에서 정권이 할 수 있는 일이란 특정집단을 위해 저가 주택을 지어주는 것에 그쳐야 한다. 그러나 혹시라도 서민주택도 강남 판교에 있어야 하고,30평은 넘어야 하고,또 이것을 민간 건설회사가 공급해야 한다는 식의 생각을 가져서는 안된다.