[부동산 세금 궁금합니다] <51> 주택 5채 임대사업하면 세금 덜내나

Q) 용인에 아파트 3채(1채는 거주,2채는 임대)와 분당에 2채를 갖고 있습니다.

5채 주택에 대한 공시가액을 합치면 10억원을 초과해 종부세 대상입니다.

그래서 분당에 소형 아파트 1채를 더 사서 주택 임대사업을 시작하려고 합니다.

이렇게 5채를 묶어 주택 임대사업을 시작하면 종부세와 양도세 중과 대상에서 빠질 수 있을까요.


A) 주택 임대사업을 하면 임대주택은 종부세를 피할 수 있고,양도세 중과 대상(세율 50% 또는 60%)에서도 제외될 수 있습니다.

임대사업 요건은 5채 이상 주택이 있어야 하고 국민주택 규모(전용면적 25.7평) 이하여야 합니다.

그리고 각 주택의 기준시가가 3억원 이하로 10년 이상 장기 임대해야 합니다.

그런데 종부세와 양도세에서 제외하는 대상은 차이가 있습니다.

종부세 대상에서 제외하는 5채의 임대주택은 동일한 광역단위 행정구역에 있어야 합니다.

즉 서울에서 5채 또는 경기도에서 5채를 묶어서 주택 임대사업을 해야 합니다.

반면 양도세 중과 대상에서 제외하는 임대주택은 동일한 시(특별시,광역시를 포함)·군에 있어야 합니다.

즉 서울에서 5채 또는 분당에서 5채를 묶어야 합니다.

따라서 분당에서 1채를 추가 매입해 주택 임대사업을 할 경우 종부세 대상에서는 빠질 수 있지만 양도세 중과 대상에서는 제외되지 않습니다.

만약 양도세 중과를 회피하기 원한다면 용인·분당에서 모두 3채씩 주택을 추가 구입해 주택 임대사업을 시작해야 합니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사 music6311@empal.com