[상반기 부동산 투자전략] 주변 개발계획ㆍ토지지분 확인해야

'11·15 대책''1·11 대책' 등 연이은 주택 규제에 대한 반대 급부로 상가에 대한 관심이 상대적으로 높아지고 있다.

하지만 상가 투자는 아파트와 달라서 임차인 구하기에서부터 상권 분석까지 따져야 할 요건이 한둘이 아니다.

상가 투자에 앞서 반드시 고려해 봐야 할 내용들을 꼽아 본다.

상가를 사기 전에 가장 먼저 짚어 봐야 하는 것은 임차인을 쉽게 구할 수 있느냐 여부다.

직접 상가를 운영하지 않는 이상 임차인이 필요하다.

요즘같이 경기가 침체돼 있고 상가가 과잉 공급된 상태에서는 임차인 구하기가 어려워 관리비만 축내는 상황에 몰릴 수 있다.

상인의 입장에 서서 '장사하고 싶은' 상가인지 생각해 봐야 한다.

개발 업체가 '100% 임차인 확보'를 약속했더라도 계약서에 명기되지 않는 이상 법적 효력은 하나도 없다.

업종 변경이 잦은 상가도 요주의 대상이다.

임대인이나 업종이 자주 바뀐다는 것은 장사가 어려워 포기하고 나가는 상인이 많다는 뜻이다.

안정적인 임차인 관리가 그만큼 힘들어지게 된다.

주변 공인중개소에 들러 세입자 변동에 관한 내용을 상세히 알아보고 관리사무소 등에서 임차인 변동,관리비 납부 상태 등을 점검해 보면 좋다.

상권이 이동하고 있는 지역의 상가는 위험하다.

새로운 지하철 역이나 대형 유통매장 등이 들어서면 상권의 중심이 급속히 쏠리면서 기존 상권은 큰 피해를 입는다.

상가를 사기 전에 주변 지역의 개발 계획을 꼼꼼히 살펴보지 않아 피해를 입는 투자자는 이루 헤아릴 수 없이 많다.

신흥 상권에 수요자를 빼앗기면 기존 상권의 입지가 양호하더라도 기대만큼의 수익을 내기 힘들다.

토지 지분은 얼마나 되는지도 알아봐야 한다.

상가는 주택보다 감가상각비가 크다.

반면 토지 가격은 대체로 시간이 지나면 오르게 마련이므로 장기적인 투자를 원한다면 상가 건물의 토지 지분과 가격을 체크하는 것이 현명하다.

상가 분양 때 시행업체로부터 받는 금융 혜택은 수익률과 직결된다.

시행업체들은 물량 해소 차원에서 계약금 조건을 완화하고 중도금도 이자후불제나 무이자 융자 혜택을 주곤 한다.

무이자 융자 혜택은 금융 비용을 줄이려는 수요자에게 매력적이다.

일반적으로 상가는 30% 내외의 융자를 받아 투자한다.

이 때 이율은 6~7%가 되는데 이자가 만만치 않다.

1억4000만원의 상가를 분양받으며 중도금 30% 무이자 융자 혜택을 얻는다면 연간 250만원의 수익이 발생한다.

중도금 무이자 융자는 입점 시기가 많이 남았고 중도금이 클수록 유리하다.

무이자 융자 혜택이 크면 자기 자본만으로 투자할 때 오히려 손해를 본다.

게다가 시행업체들은 무이자 융자를 지원해 주면서 자신들이 부담해야 할 이자를 분양가에 포함시키기도 하기 때문에 주변 시세 파악은 필수다.

진정한 의미의 혜택인지 분양 수단인지 냉정한 판단이 요구된다는 뜻이다.

입점 시점에 지급해야 할 잔금과 융자 비융이 만만치 않기 때문에 자금 계획을 철저히 짜는 것도 잊지 말아야 한다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com