[재테크 가이드] 대출 올 가이드‥자영업자, 실질소득 증명이 열쇠

금감원이 주택담보대출 여신심사체계 방안을 새로 발표함에 따라 대출 수요자는 돈을 빌릴 때 새로운 전략을 짜야 한다.

사실상 1억원 이상 대출에 대해선 국민주택 규모를 제외한 모든 아파트에 대해 총부채상환비율(DTI) 40%를 적용토록 한 만큼 대부분 주택대출 한도가 줄어들기 때문이다.

더욱이 대출자의 채무상환능력까지 검증받아야 하기 때문에 대출 자체도 더 까다로워진다.


◆대출한도 늘리는 요령

총부채상환비율(DTI) 규제 하에서 대출한도를 늘리는 가장 일반적인 방법은 대출기간을 늘리는 것이다.

예컨대 연소득 5000만원인 대출자가 DTI 40%를 적용받는 아파트를 구입할 경우 만기를 16년(원리금 균등분할상환방식 기준)으로 하면 1억9500만원을 대출받을 수 있지만 만기를 20년으로 늘리면 대출한도는 2억2900만원으로 3400만원 늘어난다.

또 채무상환능력을 심사하는 지표로 DTI 이외에 소득 대비 부채비율이나 시중은행의 개인신용평가등급,외부 신용평가사의 신용등급 등도 활용되는 만큼 연체를 막고 거래은행에 대한 집중도를 높여 개인의 신용등급을 높이는 것도 방법이다.

소득 입증이 어려운 자영업자는 대출을 받을 때 희망에 따라 증빙소득 또는 자기신고소득 중 선택할 수 있으므로 자영업자 입장에선 공식적인 소득 외에 다양한 자기신고소득 방법을 마련하는 게 좋다.

세무서가 발급한 소득금액 증명원과 공공기관이 발급한 사업소득 원천징수영수증 등의 공식적인 소득증빙 자료 외에 매출전표나 은행입금 내역,신용카드 매출액 등을 제출해 실질소득을 증빙하면 한도를 늘릴 수 있다.

고령자의 경우 원칙적으로 일반적인 심사기준에 따르지만 연금소득과 임대소득 등 별도의 소득원이 있을 경우 이를 증빙하면 유리하다.

영세 창업자와 비정규직 근로자가 대출을 받거나 긴급생활안정자금대출 등을 받을 때 소득 입증이 어려울 경우 도시가계 최저생계비에 의한 소득 추정이 가능토록 돼 있다.

우리나라의 4인 기준 최저생계비는 월 120만원.이를 기준으로 DTI 40%를 적용할 때 대출 가능 금액은 5400만원(만기 15년 기준)이다.


◆고정+변동 대출상품도 눈길

최근 주택담보대출의 고정금리 비중을 높이기 위한 취지에서 고정금리와 변동금리를 섞은 혼합형 대출상품이 봇물을 이루고 있다.

일반적으로 금리 상승기에는 고정금리 상품이,하락기에는 변동금리 상품이 각각 유리하다.

하지만 장기적인 금리 예측이 불투명하다면 고정금리와 변동금리를 자유롭게 바꿔 탈 수 있는 혼합형 상품을 고려하는 것도 가능하다.

금융계 관계자는 "장기적인 금리예측은 사실상 불가능하기 때문에 고정금리와 변동금리 적용기간이 만료되는 시점마다 그때그때 시장상황을 고려해 금리적용 방식을 변경할 수 있다는 점이 장점"이라고 말했다.

유병연 기자 yooby@hankyung.com