[부동산 세금 궁금합니다] (61) 용인 3채 · 분당 3채 임대사업하면…

Q) 저(52세)는 거주하는 주택을 포함해 경기도 용인에 소형 주택 세 채를 갖고 있습니다.

작년까지는 주택 공시가격의 합이 6억원을 넘지 않았지만 올해는 넘어 종합부동산세 대상이 됐습니다.

그래서 분당에 있는 소형 주택 세 채를 추가로 구입해 주택임대사업을 하려고 합니다.

종부세와 양도세 중과를 피할 수 있을까요.


A) 종부세와 양도세 중과세(세율 50∼60%)를 피하기 위한 장기주택임대사업의 요건은 비슷합니다.

우선 동일한 행정구역에 위치한 5채의 주택을 10년 이상 임대를 해야 합니다.

또 국민주택규모(전용면적 25.7평) 이하면서 주택공시가격이 3억원 이하이어야 합니다.

구청에 임대사업등록을 하고,세무서에서 사업자등록도 내야 합니다.

이 같은 요건을 맞추면 종부세는 임대사업을 시작하는 해부터 제외될 수 있고,양도세는 10년 이상의 장기임대가 종료된 이후부터 일반세율(9∼36%)로 계산됩니다.

하지만 차이도 있습니다.

일단 동일행정구역의 기준이 서로 다릅니다.

종부세는 특별시,광역시 또는 도에 소재하는 주택을 기준으로 5채를 판단합니다.

하지만 양도세는 동일한 시 또는 군에서 5채 이상을 묶어야 합니다.

즉 시가 다르더라도 같은 경기도에서 주택 5채를 묶어서 임대하면 종부세를 피할 수 있지만,양도세는 동일한 시(특별시 또는 광역시 포함) 또는 군에서 묶어야 합니다.

공시가격 3억원 요건도 다릅니다.

종부세는 주택임대사업을 시작하는 단계에서 3억원을 판단하는 반면 양도세는 양도 단계에서 3억원을 판단합니다.

질문하신 경우 기존 주택은 용인에 있지만 추가로 구입하려는 주택은 분당에 있습니다.

광역행정구역을 기준으로 보면 동일한 행정구역으로 판단할 수 있겠지만 시 단위로 보면 동일한 행정구역으로 판단할 수 없습니다.

결국 종부세 대상에서는 제외될 수 있지만 60% 세율의 양도세는 피할 수 없습니다.

원종훈 국민은행 PB팀 세무사