[일시적 2주택자 稅테크 노하우] "양도세 내느니 공매로 파는게 좋죠"

주택을 한 채 갖고 있었던 원모씨(48·경기 용인)는 큰 집으로 옮기려고 작년 3월 말 새 아파트를 매입했다가 올해 초까지 기존 주택을 팔지 못해 골머리를 앓았다.

새 주택을 매입한 후 1년 내에 종전 집을 매각하지 못하면 2주택자로 간주돼 양도세를 50%나 내야 하기 때문이다.

원씨를 구원해준 것이 공매제도다.

급매물로 내놓아도 팔리지 않던 주택을 공매를 통해 처분할 수 있게 돼 2주택자로 남아 있었다면 1억3000만원 이상을 고스란히 물었어야 했을 양도세를 한푼도 내지 않게 된 것이다.

한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공매가 일시적 2주택자들에게 유력한 절세수단으로 각광을 받고 있다.

부동산시장이 냉각돼 팔리지 않고 있는 기존 주택을 공매에 부치면 일단 '매각' 의사가 확실한 것으로 인정돼 2주택자에 대한 양도세 유예기간(이사 목적은 2주택이 된 날로부터 1년,혼인·노부모봉양 목적은 2년)이 지나도 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

기존 주택이 비과세 요건(2년 거주·3년 보유)을 갖췄다면 공매 후 양도세가 면제되며,비과세 요건을 갖추지 못한 경우는 중과세(50%) 대신 일반과세(양도차익의 9~36%) 된다.


◆올 들어 공매이용 활성화

14일 캠코와 업계에 따르면 1996년에 도입된 공매서비스는 지난 10년간 유명무실했으나 올 들어서는 이용이 급증하는 추세다.

지난해에는 2건에 불과했던 이용건수는 올 들어서는 △1월 5건 △2월 11건 △3월 24건 △4월 28건 등으로 매달 늘고 있다.

금액 기준으로는 지난해 6억7000만원에서 올해는 4월 말 현재 총 326억3000여만원(누계 68건)으로 48배 가까운 수준으로 급증했다.

캠코 김헌식 일반채권부 팀장은 "올 들어 2주택자 양도세가 50%로 중과되는 것을 계기로 공매해 달라는 의뢰가 크게 늘고 있다"며 "작년 4분기에 이사 목적의 주택거래가 많았던 점을 감안하면 올 가을에 공매 물건이 쏟아질 것"이라고 내다봤다.

◆양도세 유예기간 내에 신청해야

2주택자가 기존 주택을 공매로 처분하려면 우선 캠코의 본·지사를 방문해 등기부등본 주민등록등본 등 관련서류와 의뢰서를 직접 작성해 제출해야 한다.

양도세 유예기간(새 주택 매입 후 1~2년 내)이 지나지 않은 시점에서 공매를 의뢰해야 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다는 점을 유의해야 한다.

캠코는 매각의뢰한 해당 물건에 대한 감정평가를 받아 감정평가액을 의뢰인에게 송부한다.

의뢰인이 감정가격에 동의해야 공매가 개시된다.

의뢰인이 감정평가법인에서 6개월 이내에 받아놓은 감정서를 제출해도 된다.

매각 의뢰에서 입찰까지는 통상 30일에서 45일 정도 걸린다.

입찰은 공매 웹사이트인 '온비드(www.onbid.co.kr)'에서 이뤄진다.

감정가격을 최초 입찰가로 한 달에 한 번 입찰이 실시된다.

1회 입찰기간은 3일이다.

유찰될 때마다 5%씩 인하된 가격으로 재입찰된다.

입찰은 입찰가가 최초 가격의 50%로 떨어질 때까지 계속하되,하락폭은 양도세 추정액까지가 한도다.

공매를 이용하면 적어도 양도세 유예기간이 지나 시장에서 매각할 때보다는 손해보지 않는다는 얘기다.

다만 공매로 집이 팔리면 수수료로 매각액의 1%를 캠코에 내야 한다.

공매를 의뢰했다가 입찰에 부쳐지기 전 중도에 철회할 수도 있다.

하지만 이 경우 양도세 유예기간이 지난 시점이라면 비과세 내지 일반과세 부과 등의 혜택을 보지 못하며 관할 세무서에도 통보된다.

조재길 기자 road@hankyung.com