[주택연금 Q&A] 해외에선…美ㆍ日, 최근들어 가입자 크게 늘어

주택연금(역모기지론)은 미국과 일본 등에서 이미 확산돼 있는 제도다.

미국의 경우도 1961년부터 민간 역모기지 상품이 도입되었으나 초반에는 인기를 끌지 못했다.

이어 1989년 미국의 주택도시개발부(HUD)가 개발하고 연방주택청(FHA)이 보증하는 주택자산전환모기지(HECM)가 도입되면서 호응을 얻기 시작했다.

1989년 이후 2006년 9월 말까지 총 승인 건수는 23만6524건으로 최근 2년간 급증했다.

미국의 경우 은행과 모기지 은행(Mortgage Bank),저축대부조합(Savings & Loans) 중 HUD가 승인한 금융기관이 취급한다.

대출 대상자는 62세 이상의 주택 보유자 중 해당 주택 거주자다.

다른 저당권이 없는 주택이어야 하며 선순위 저당권이 있는 경우 역모기지 지급 금액으로 저당권을 말소시킨다.

역모기지 신청 전에 반드시 HUD가 승인한 전문 상담사와 상담하는 게 필수다.

HUD는 2001년부터 HECM 전문 상담사를 양성하기 위해 교육 및 자격시험 프로그램을 개발,운영하고 있으며 851명이 활동하고 있다.

상담시 수수료는 없다.

월지급금은 담보가치와 대출자 연령,기대금리 등에 따라 결정되며 연금 지급 방식에 따라 달라진다.

대출 한도액은 현재 지역별로 20만160달러(농촌지역)에서 36만2790달러(대도시 지역) 수준이며 주택가격 변동 등을 감안해 매년 조정된다.

대출기간은 대출일로부터 더 이상 해당 주택에 거주하지 않는 때까지다.

차입자가 사망 또는 주택을 매각하거나 새 거주지로 차입자가 영구적(1년 이상)으로 이사한 경우,차입자의 파산선고,주택의 부분이나 전부 임대,주택 소유권에 새로운 소유자가 추가된 경우에는 대출금을 상환해야 한다.

미국의 역모기지 활성화에는 연방주택청(FHA)의 공적 보증이 큰 역할을 했다.

대출기관은 정부 보증을 통해 부동산가격 변동 등에 따른 채권 회수 위험과 수명 연장 위험을 최소화할 수 있게 됐기 때문이다.

또 계약기간에 담보부동산 관리 소홀에 따른 담보가치 하락을 방지할 수 있도록 전문 관리기관이 주택 상태를 주기적으로 점검하는 체계적인 시스템도 갖춰져 있다.

대출 승인 전 상담을 의무화해 금융지식이 부족한 노령자가 충분한 정보를 제공받아 스스로 의사결정을 내리도록 한 절차도 유효했다는 평가다.