전매제한 '라이프 사이클' 반영해야

분양받은 주택을 최장 10년간 팔지 못하게 하는 현행 전매제한이 과잉규제라는 지적이 제기되고 있다.

직장 이동이나 자녀 교육,큰 집으로 옮기는 등의 이유로 한 집에서 10년 이상 거주하는 사람들이 많지 않은 일반 국민들의 라이프사이클과 맞지 않기 때문이다.

◆아파트 평균 6.1년 거주

17일 통계청의 '2005년 인구주택 총조사'에 따르면 서울의 경우 아파트 거주기간은 가구수를 기준으로 5년 미만 59.0%,5년 이상~10년 미만 26.2%로 10년 미만이 86.2%에 달한다.

이는 10년 이상 거주비율(14.8%)의 거의 6배에 이르는 수준이다.

인천과 경기도 역시 10년 미만이 76%를 넘어 10년 이상보다 훨씬 많다.

10년 미만 거주비율은 수도권 전체적으로 84.9%에 이르며,전국적으로도 80.7%나 된다.

이 같은 추세는 통계청의 '2004년 사회통계조사' 결과에서도 나타난다.

이 조사에 따르면 전체 주택의 거주연수는 평균 7.7년이며,이 중 아파트는 6.1년에 그치는 것으로 분석됐다.

이에 따라 최장 10년인 현행 분양권 전매제한 기준은 이 같은 일반적인 라이프사이클을 감안할 때 사실상 정상적인 주거이동을 가로막는 것이란 지적이 강하다.

현행 전매제한 규제는 수도권의 경우 △공공택지 중·소형 주택의 경우 계약일로부터 10년,중·대형은 7년 △민간 투기과열지구 중·소형은 7년,중·대형은 5년간 되팔 수 없도록 제한하고 있다.

◆지역별로 규제 차등화해야

전문가들은 특히 수도권 아파트의 경우 5년 미만 거주비율이 50%를 넘는 것이 현실인 점을 감안할 때 5~10년으로 돼 있는 전매제한은 지나치다고 지적하고 있다.

최근 남양주 진접지구에서 대규모 미분양사태가 빚어졌던 것은 '10년 전매제한'이 적용되는 바람에 실수요자들이 청약을 기피했기 때문인 것으로 분석되고 있다.

또 정부가 이같이 강도높은 전매제한 규제 카드를 꺼낸 것은 분양가 상한제로 인해 당첨자들이 단시일 내에 과도한 전매차익을 올리는 것을 막기 위한 것이지만,과연 분양가인하 효과가 얼마나 될지는 아직 불분명하다는 견해도 나오고 있다.

이에 따라 업계에서는 수도권에서도 송파·광교신도시 등 인기지역 외에는 시세차익을 볼 수 없을 것이란 전망을 내놓고 있다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "실제 라이프사이클을 감안하지 않은 전매제한 규제강화의 여파로 자칫 지방의 미분양 사태가 진접지구에서 보듯 수도권으로 확산될 가능성도 배제할 수 없다"고 지적했다.

김 소장은 "이에 따라 시세차익이 클 것으로 예상되는 인기지역과 그렇지 않은 지역을 차등화해 전매제한 기준을 적용하는 것이 바람직하다"고 강조했다.

한편 정부는 1998년 분양가 자율화 이전에는 원가연동제 및 분양권전매제한 규제를 하면서 일반국민들의 라이프사이클과 매매 제한에 따르는 위헌시비 등을 고려해 민간 아파트에 대해서는 입주(등기) 후 전매를 제한하지 않았다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com