[내 고향 부동산 稅테크 이렇게] 토지 "부모 경작땐 증여보다 상속이 유리"

추석 연휴에 고향에서 온 가족이 모이게 되면 자연스레 화제에 오르는 것이 부동산이다.

일단 땅값과 집값이 가장 큰 관심이지만,사는 쪽이든 파는 쪽이든 세금을 덜 낼 수 있는 '세(稅)테크'가 초점이 되기 마련이다.

특히 농어촌의 농지와 임야,주택은 규제와 세제 등의 혜택이 혼재돼 있어 세테크 방법이 쉽지 않다.

농사를 직접 짓는지 여부에 따라 양도소득세가 하늘과 땅 차이다.

경우에 따라서는 상속할 때와 증여할 때 세금이 달리 매겨지기도 한다.

주택도 1가구1주택 비과세 요건이 도시와는 크게 다르다.


우선 자경을 목적으로 보유 농지를 매각하는 경우 양도세가 감면되거나 중과세 대상에서 제외된다.

8년 이상 직접 농사를 지은 사람은 1억원 이내에서 양도세가 100% 면제된다.

양도일 2년 전부터 자경을 했다면 비사업용토지(부재지주농지)로 구분하지 않기 때문에 양도세 중과 대상에서 벗어날 수 있다.

자경농지는 재산세가 싸고,종합부동산 대상에도 포함되지 않는다.

하지만 자경 목적이 아닌 농지 매각 때는 사정이 달라진다.

양도소득세는 60%의 세율로 과세되며 장기보유에 따른 공제 혜택도 받을 수 없게 된다.

고향에서 농사를 짓고 있는 부모가 논밭을 자녀에게 넘겨주려 할 때는 증여보다 상속이 유리하다.

현재 농지는 8년 이상 자경을 한 뒤 매각하면 양도세가 감면되는데 상속으로 취득할 경우 피상속인(부모)의 자경 실적을 승계할 수 있다.

이 경우 상속을 받은 자녀가 자경을 하지 않더라도 3년 안에 팔기만 하면 1억원까지 양도세가 감면된다.

설사 부모가 자경을 하지 않았더라도 상속 받은 후에 3년까지는 부재지주 농지로 판단하지 않는다.

반면 농지를 증여받은 경우엔 증여자(부모)의 자경 실적이 승계되지 않기 때문에 이 같은 세제 혜택을 받을 수 없게 된다.

다만,농사를 지을 의사가 있는 자녀라면 증여받는 것을 고려할 만하다.

부모의 자경 실적은 승계되지 않지만,농지 소재지에 거주하면서 자경을 원하는 자녀에게 2011년 말까지 증여하는 경우엔 증여세가 면제되기 때문이다.