[부동산 세금 궁금합니다] (76) 매매차익 비슷한 서울 다세대 2가구, 공시가 1억이하 먼저 팔아야
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Q) 39세인 저는 서울에 다세대주택 2채를 가지고 있습니다.
A주택은 7년 전에 구입했고 공시가격은 9000만원입니다.4년 전에 산 B주택은 공시가격이 1억2000만원입니다.
어떤 주택을 먼저 팔아야 유리한지 궁금합니다.
A) 2가구 주택 소유자가 양도소득세를 줄이는 최선의 방법은 매매차익이 작은 주택을 먼저 팔고 차익이 큰 주택은 비과세를 받을 수 있도록 마지막에 파는 것입니다.2가구 소유자가 파는 첫 번째 주택은 50%의 세율로 양도소득세가 계산되고 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문입니다.
하지만 2가구라도 일정 규모 이하의 주택은 불이익 대상에서 제외됩니다.
수도권과 광역시를 벗어난 지역(이하 지방)의 주택은 공시가격이 3억원 이하면 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제도 가능합니다.서울에서도 주택의 공시가격이 1억원 이하면 무거운 양도소득세를 피할 수 있습니다.
다만 지방의 3억원 이하 주택과 서울의 1억원 이하 주택은 세법을 적용할 때 차이가 있습니다.
지방의 3억원 이하 주택은 어떤 주택을 먼저 매각하더라도 중과세 대상에서 제외됩니다.즉 일반주택의 중과세를 판단할 때 공시가격 3억원 이하의 지방주택은 주택으로 보지 않는 것입니다.
반면 서울의 공시가격 1억원 이하의 주택은 일반주택을 먼저 매각하면 주택 수에 포함되어 중과세됩니다.
또 3억원 이하의 지방주택은 3주택인 상황에서도 중과세에서 제외되지만 서울의 1억원 이하의 주택은 중과세를 피할 수 없습니다.서울에 있는 1억원 이하의 주택을 먼저 매각하면 중과세에서 제외되고 일반주택을 먼저 매각하면 2주택으로 판단해서 50%의 세율로 양도소득세가 계산되기 때문입니다.
원종훈 국민은행 PB팀 세무사
A주택은 7년 전에 구입했고 공시가격은 9000만원입니다.4년 전에 산 B주택은 공시가격이 1억2000만원입니다.
어떤 주택을 먼저 팔아야 유리한지 궁금합니다.
A) 2가구 주택 소유자가 양도소득세를 줄이는 최선의 방법은 매매차익이 작은 주택을 먼저 팔고 차익이 큰 주택은 비과세를 받을 수 있도록 마지막에 파는 것입니다.2가구 소유자가 파는 첫 번째 주택은 50%의 세율로 양도소득세가 계산되고 장기보유특별공제도 받을 수 없기 때문입니다.
하지만 2가구라도 일정 규모 이하의 주택은 불이익 대상에서 제외됩니다.
수도권과 광역시를 벗어난 지역(이하 지방)의 주택은 공시가격이 3억원 이하면 중과세 대상에서 제외되고 장기보유특별공제도 가능합니다.서울에서도 주택의 공시가격이 1억원 이하면 무거운 양도소득세를 피할 수 있습니다.
다만 지방의 3억원 이하 주택과 서울의 1억원 이하 주택은 세법을 적용할 때 차이가 있습니다.
지방의 3억원 이하 주택은 어떤 주택을 먼저 매각하더라도 중과세 대상에서 제외됩니다.즉 일반주택의 중과세를 판단할 때 공시가격 3억원 이하의 지방주택은 주택으로 보지 않는 것입니다.
반면 서울의 공시가격 1억원 이하의 주택은 일반주택을 먼저 매각하면 주택 수에 포함되어 중과세됩니다.
또 3억원 이하의 지방주택은 3주택인 상황에서도 중과세에서 제외되지만 서울의 1억원 이하의 주택은 중과세를 피할 수 없습니다.서울에 있는 1억원 이하의 주택을 먼저 매각하면 중과세에서 제외되고 일반주택을 먼저 매각하면 2주택으로 판단해서 50%의 세율로 양도소득세가 계산되기 때문입니다.
원종훈 국민은행 PB팀 세무사