[1분기 해외 부동산] 경매를 할까 vs 공매를 할까

내집 마련을 위해 법원 경매나 한국자산관리공사(캠코)의 공매를 이용하려는 움직임은 올해도 이어질 것으로 보인다. 물론 지난해 경매시장이 달아오르면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)이 100%를 넘어서는 등 저렴하게 살 수 있다는 장점이 다소 퇴색한 것은 사실이다.

경매는 이미 세를 들어 산 사람을 내보내야 하는 명도 부담이 있기 때문에 감정가의 80~90% 선에서 낙찰받는 것이 일반적이었지만 근래에는 최고 120%에 이르는 낙찰가율을 보였다.

하지만 경매의 매력은 여전하다.

청약통장이 필요없는 데다 청약가점이 낮다고 해서 문제가 되지도 않는다.

무엇보다 재정비촉진구역 등으로 묶여 토지거래허가를 받아야 하는 지역의 주택도 자유롭게 살 수 있다.

차기 정부가 재개발ㆍ재건축 활성화를 강구하겠다고 밝히면서 시장의 기대는 어느 때보다 높아진 상황이다.

실제로 지난 22일 열린 서울 서부지원 경매에서는 눈이 내리는 궂은 날씨에도 불구하고 입찰자들이 몰려 성황을 이뤘다.

한번 경매장을 빠져나오면 빈 자리가 없어 다시 들어가기 힘들 정도로 붐볐다.

경매물건이 늘어날 것이라는 예상도 경매시장을 주목하도록 하고 있다.

집값 안정기에 경매물건이 증가한다는 일반적인 전망과 더불어 금리 부담이 만만치 않아 이자를 감당하지 못한 집주인들이 자신의 주택을 경매시장에 내놔야 하는 상황도 예상되는 것이다.

집값이 천정부지로 치솟았던 재작년 하반기에 상투를 잡아 집을 장만했던 사람 가운데 금융비용 때문에 힘들어하는 사람이 많다.

집값은 그대로거나 심지어 떨어지는데 금리는 6%대에서 8%대까지 치솟은 탓이다.

양도세 중과를 당하지 않기 위해 자산관리공사에 공매를 의뢰한 물건을 낙찰받는 것도 쓸 만한 내집 마련 전략이다.

자산관리공사는 한 달에 한 번 일시적 1가구 2주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 내놓은 주택을 따로 모아 공매를 실시한다.

작년에는 거래가 급속히 얼어붙었기 때문에 집을 팔고 싶어도 매수자가 나타나지 않아 쉽지 않았다.

이들 물량이 양도세 절세를 위해 공매시장으로 나오는 것이다.

기존 주택이 팔리지 않아 양도세를 물게 될 경우 자산관리공사에 공매신청을 하면 매각 의지가 있는 것으로 간주해 양도세 중과를 피할 수 있다.

공매는 통상 20~30%씩 최저입찰가가 떨어지는 법원 경매와 달리 2회차부터 최초 매각 예정 가격의 10%씩 하락하며 50%까지 진행한다.

이후에도 팔리지 않으면 새로운 매각 예정가격을 결정한다.

매수세 감소로 예상보다 거래가 많이 성사되지 않아 눈여겨 볼 만한 물건이 제법 있다.

경매나 공매를 하기 위해서는 각종 권리관계를 정확히 해야 손해를 막을 수 있다.

직접 할 자신이 없다면 컨설팅회사에 권리 분석을 의뢰하는 것도 고려할 만하다.

강은 지지옥션 팀장은 "올해 경매시장 역시 지난해와 마찬가지로 호황을 누릴 것으로 예상된다"며 "물건도 많아질 것으로 기대돼 내집 마련의 좋은 기회로 삼을 만하지만 분위기에 이끌려서 시장 상황과 동떨어진 입찰가를 써내지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com