고향 땅 稅테크 이렇게‥代土는 1억미만까지 양도세 감면

설 연휴에 고향에서 가족과 함께 담소를 즐기다보면 자연스레 해당 지역의 향후 개발계획 등이 화제에 오르게 된다.대화 과정에서 여유자금으로 땅을 좀 사두자는 제안도 나오고,부모 소유 땅의 상속 문제도 언급되게 마련이다.

특히 시골 땅을 파는 문제에 이르면 '세(稅)테크'가 최고의 관심사가 된다.농어촌 부동산은 규제가 많아 자칫하면 수익은 고사하고 세금만 내고 마는 경우가 생길 수도 있기 때문이다.

논밭인 경우엔 더욱 그렇다.직접 농사를 짓는다면 거래세는 물론 보유세도 낮다.양도소득세도 감면되고 증여세도 다른 경우보다 적다.하지만 투자를 목적으로 땅을 매입할 때는 규제가 심하다.취득 자체가 쉽지 않을 뿐 아니라 처분 단계에서는 고율의 양도세가 부과된다.

특히 농사를 짓지 않는 '부재지주'의 경우 양도세 부담이 무겁다.부재지주 땅은 팔 때 60%(주민세 별도)의 높은 세율이 적용된다.장기보유특별공제도 없다.보유기간에 상관없이 매매차익의 60%를 내야 하기 때문에 땅값이 웬만큼 오르지 않으면 높은 수익을 기대하기 힘들다.

부재지주를 판정할 때는 직접 농사를 짓는 자경(自耕)의 여부가 중요한 잣대가 된다.자경을 했다면 부재지주에서 제외돼 양도세가 일반세율(9~36%)로 부과된다.

자경이란 '소유하고 있는 농지에서 농작물을 경작'하거나 '다년생 식물의 재배에 상시 종사' 또는 '농사일의 2분의 1 이상을 자기 힘으로 진행하는 것'을 뜻한다.

자경기준은 세 가지가 있지만,한 가지만 충족하면 된다.자경으로 인정되는 기준은 농지를 팔기 전에 3년 중 2년 이상을 농촌에 거주하면서 농사를 짓거나,5년 중 3년 이상을 경작지에서 살았던 경우,전체 보유기간 중 80% 이상을 농촌에 살면서 경작을 하는 경우 등이다.

또 자경인 경우 3년 이상 자경한 농지를 매각하고 다른 농지를 살 때는 양도소득세가 아예 부과되지 않는다.8년 이상 자경한 농지를 매각하는 경우에는 무조건 양도세가 100% 감면된다.다만 농지의 대토에 의한 양도소득세 감면과 8년 이상 자경한 농지에 대한 양도소득세 감면은 합해서 1억원을 초과하지 못한다.

여기서 재촌.자경의 기간은 '증여를 통해 승계가 되지 않는다'는 점을 염두에 둬야 한다.세법에서는 증여로 취득하는 부동산은 매매로 취득하는 경우와 거의 동일하게 해석을 하므로 증여를 받은 사람은 증여 시점부터 자경 실적을 쌓아가야 한다.

반면 상속의 경우에는 불이익이 없다.농지를 상속받은 지 5년이 지나지 않았다면 부재지주농지로 간주되지 않는다.

또 2006년 12월31일 이전에 상속받았다면 이미 5년이 경과되었더라도 2009년까지는 부재지주 농지로 보지 않는다.상속농지는 8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면 여부를 판단할 때 부모의 자경 실적이 승계된다.물론 상속받은 농지에서 자경을 하지 않을 때는 상속받은 날로부터 3년 이내에 매각을 해야 한다는 조건이 붙는다.

자녀가 농사를 지을 목적이 있다면 상속이 아닌 증여로 땅을 물려받는 방안도 고려할 만하다.3년 전부터 실제 농지에서 자경을 하고 있는 사람이 농지 소재지에서 거주를 하면서 3년 전부터 자경 중인 자녀에게 증여할 경우엔 증여세가 100% 감면된다.다만 이 규정은 2011년 이전까지 증여하는 경우에만 한시적으로 적용된다.

자경을 할 수 없는 상황이라면 농지은행에 위탁하는 것도 생각할 수 있다.현재는 농지의 소유자가 직접 자경을 해야만 부재지주농지에서 제외될 수 있지만,앞으로는 농지은행에 8년 이상을 위탁하면 부재지주 농지에서 벗어날 수 있을 것으로 예상된다.

주택의 경우 농어촌과 서울.수도권 등에 한 채씩 갖고 있다면,서울을 포함한 수도권 집을 먼저 팔 때는 양도세가 과세되지 않는다.이 같은 혜택을 받는 경우는 △상속을 받은 뒤 5년 이상 거주한 주택 △취득 이후 5년 이상 거주한 이농주택 △귀농 목적으로 취득한 귀농주택 등이다.또 올해 말까지 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유한 경우도 같은 혜택이 주어진다.

정리＝박종서 기자 cosmos@hankyung.com