[뉴타운 집중분석] (9) · 끝 … 동대문구 이문 · 휘경지구 … '구릉지+역세권' 연계 캠퍼스뉴타운
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동대문구 이문.휘경 뉴타운은 주민들 간 교류를 중시한 '커뮤니티형'타운으로 개발되는 것이 특징이다.
이를 위해 외국인 유학생들과 주민들이 자유롭게 어울릴 수 있는 국제문화거리와 대형 복합커뮤니티센터 4곳이 지어진다.국내 처음으로 '결합개발'방식이 시범도입된다는 점도 관심이다.
결합개발이란 고밀도 개발이 어려운 구릉지와 기반시설이 갖춰진 역세권을 하나로 묶어 개발하는 것으로,용적률 인센티브가 주어진다.
교통여건이 비교적 좋다는 점도 장점이다.신이문역~외대앞역~회기역 등 3개의 전철역이 사업구역 한복판을 관통하고 있어 대중교통과 연계한 고밀개발이 추진된다.
또 한국외국어대,경희대,서울시립대,한국예술종합학교 등이 밀집한 '캠퍼스 생활권'이어서 젊은 유동인구가 많고 개발잠재력이 풍부해 개발 기대가 높다.
이문.휘경 뉴타운은 지난달 서울시로부터 개발계획 최종승인(계획결정고시)을 받았다.뉴타운으로서는 영등포구 신길뉴타운에 이어 두 번째다.전체 개발구역은 7개 재정비촉진구역으로 구성됐다.모두 재개발 방식으로 추진되며 2015년까지 1만1618가구의 주택과 각종 상업.문화시설이 건설된다.
개발이 유보된 3개 존치구역(신이문,이문,회기)에 위치한 5770가구를 합치면 인구 4만명을 수용할 수 있는 1만7388가구 규모의 뉴타운으로 탈바꿈하게 된다.
재정비촉진구역 가운데 이문2구역은 계획결정고시가 난 이후 동대문구청에 추진위원회 구성을 신청한 상태다.나머지 구역은 과거 재개발 사업 추진 당시 이미 추진위가 결성돼 있어 구역변경에 따른 주민동의서를 받는 등의 추진위 변경절차를 밟고 있다.이 뉴타운은 현지 주민들이 3만9000여명에 달해 주민 재정착을 위해 전체 주택의 80% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 중.소형으로 짓는다.전용 60㎡ 이하의 임대주택도 2074가구가 들어선다.
특히 이문3－1구역과 이문4구역에는 한 사람이 거주할 수 있는 20㎡,30㎡형의 '스튜디오형'원룸도 300가구가 지어질 예정이다.이 곳은 SH공사 등이 개발을 맡아 세입자용이나 대학생 등 젊은층 거주 용도로 활용하는 방안이 검토되고 있다.
또 지하철 외대앞역 주변은 특별계획구역으로 지정돼 지상 20~30층대의 주상복합아파트가 들어설 예정이다.
이 뉴타운은 구릉지와 역세권을 하나의 단지로 묶는 '결합개발'방식으로 개발된다.역세권인 '이문3－1구역'과 구릉지의 '이문3－2구역'이 대상지역이다.
이들 지역에서는 조합설립인가,사업시행인가,관리처분 등의 절차가 하나로 통합해 시행된다.구릉지 주민과 역세권 주민이 원할 경우 상대지역의 아파트를 분양받는 '교차 관리처분'도 가능하다.
특히 역세권에는 용적률 인센티브가 주어져 여기서 얻어지는 분양수익을 구릉지 주민과 역세권 주민이 나눠 갖게 된다.이 방식은 그동안 개발이익을 기대하기 어려웠던 구릉지 주민의 불만을 해소하는 동시에 토지효율을 높이는 '윈-윈'효과를 낼 것으로 기대된다.
실제 이문 3－1구역은 당초 용적률이 240%,이문 3－2구역은 90%였으나,결합개발 방식이 적용됨에 따라 인센티브가 주어져 3－1구역의 용적률이 15.8%포인트 늘었다.이에 따라 3－1구역에는 최고 35층 높이의 고층 아파트 단지 중심으로 개발되고,3－2구역은 지상 3~4층 규모의 저층형 테라스하우스 또는 도심형 타운하우스가 지어진다.
또 이문1구역과 이문2구역,이문4구역,휘경3구역에는 다른 뉴타운에서 볼 수 없는 복합커뮤니티센터가 들어선다.
이곳에는 수영장 등 각종 주민체육시설과 노인복지,유아복지시설,도서관,전시.관람기능이 가능한 다목적홀 등의 생활문화시설이 설치될 예정이다.동대문구는 인근 공원.학교 등과 연계된 다양한 문화.여가 프로그램을 만들어 운영할 예정이어서 단순한 주민공공시설 수준을 넘어선 '공동체 문화센터'로 자리잡을 것으로 기대되고 있다.
이와 함께 외대~외대앞역의 휘경로 260m 구간에 조성되는 국제문화거리는 주민들과 외국인들이 자연스럽게 어울릴 수 있는 공간이 될 전망이다.동대문구는 이를 위해 한국외국어대와 협약을 맺어 이곳에 국제문화서비스.비즈니스센터를 건립하고 외국인이 즐겨찾는 음식.문화.패션업종을 배치하는 등 다양한 콘텐츠 개발을 검토 중이다.
여성과 어린이를 배려한 설계도 돋보인다.예컨대 아파트 1층에는 여성.어린이 전용 공용화장실이 설치된다.또 유치원생의 안전한 승.하차를 위한 전용 정류장도 마련된다.유모차와 장애자용 이동기구의 사용편의를 위해 보도의 턱도 낮게 설치되도록 했다.
차량 이용 억제를 위해 철도변이나 휘경로,의릉길에는 7㎞ 길이의 자전거 전용도로가 깔리고 가로수 거리가 조성되는 등 보행자 중심의 녹색 교통체계도 구축된다.강력범죄 예방을 위한 야간조명과 CCTV가 설치된다.
기존 주택이나 토지 등 재개발지분 거래의 경우 현재 개발계획이 확정된 이후 가격상승에 대한 기대감으로 매물이 거의 나오지 않고 있다.현지의 한 중개업체 관계자는 "호가는 꾸준히 오르고 있지만 매매사례는 한 달에 2~3건 정도에 불과하다"고 전했다.지분 호가는 토지거래허가를 받지않아도 되는 20㎡(6평) 이하는 3.3㎡당 1700~2000만원 선이고 30㎡ 안팎은 1600만원 선,90~100㎡는 1200~1300만원 선을 호가하고 있다.
이정선 기자/김영내 인턴 기자 sunee@hankyung.com
이를 위해 외국인 유학생들과 주민들이 자유롭게 어울릴 수 있는 국제문화거리와 대형 복합커뮤니티센터 4곳이 지어진다.국내 처음으로 '결합개발'방식이 시범도입된다는 점도 관심이다.
결합개발이란 고밀도 개발이 어려운 구릉지와 기반시설이 갖춰진 역세권을 하나로 묶어 개발하는 것으로,용적률 인센티브가 주어진다.
교통여건이 비교적 좋다는 점도 장점이다.신이문역~외대앞역~회기역 등 3개의 전철역이 사업구역 한복판을 관통하고 있어 대중교통과 연계한 고밀개발이 추진된다.
또 한국외국어대,경희대,서울시립대,한국예술종합학교 등이 밀집한 '캠퍼스 생활권'이어서 젊은 유동인구가 많고 개발잠재력이 풍부해 개발 기대가 높다.
이문.휘경 뉴타운은 지난달 서울시로부터 개발계획 최종승인(계획결정고시)을 받았다.뉴타운으로서는 영등포구 신길뉴타운에 이어 두 번째다.전체 개발구역은 7개 재정비촉진구역으로 구성됐다.모두 재개발 방식으로 추진되며 2015년까지 1만1618가구의 주택과 각종 상업.문화시설이 건설된다.
개발이 유보된 3개 존치구역(신이문,이문,회기)에 위치한 5770가구를 합치면 인구 4만명을 수용할 수 있는 1만7388가구 규모의 뉴타운으로 탈바꿈하게 된다.
재정비촉진구역 가운데 이문2구역은 계획결정고시가 난 이후 동대문구청에 추진위원회 구성을 신청한 상태다.나머지 구역은 과거 재개발 사업 추진 당시 이미 추진위가 결성돼 있어 구역변경에 따른 주민동의서를 받는 등의 추진위 변경절차를 밟고 있다.이 뉴타운은 현지 주민들이 3만9000여명에 달해 주민 재정착을 위해 전체 주택의 80% 이상을 전용면적 85㎡ 이하 중.소형으로 짓는다.전용 60㎡ 이하의 임대주택도 2074가구가 들어선다.
특히 이문3－1구역과 이문4구역에는 한 사람이 거주할 수 있는 20㎡,30㎡형의 '스튜디오형'원룸도 300가구가 지어질 예정이다.이 곳은 SH공사 등이 개발을 맡아 세입자용이나 대학생 등 젊은층 거주 용도로 활용하는 방안이 검토되고 있다.
또 지하철 외대앞역 주변은 특별계획구역으로 지정돼 지상 20~30층대의 주상복합아파트가 들어설 예정이다.
이 뉴타운은 구릉지와 역세권을 하나의 단지로 묶는 '결합개발'방식으로 개발된다.역세권인 '이문3－1구역'과 구릉지의 '이문3－2구역'이 대상지역이다.
이들 지역에서는 조합설립인가,사업시행인가,관리처분 등의 절차가 하나로 통합해 시행된다.구릉지 주민과 역세권 주민이 원할 경우 상대지역의 아파트를 분양받는 '교차 관리처분'도 가능하다.
특히 역세권에는 용적률 인센티브가 주어져 여기서 얻어지는 분양수익을 구릉지 주민과 역세권 주민이 나눠 갖게 된다.이 방식은 그동안 개발이익을 기대하기 어려웠던 구릉지 주민의 불만을 해소하는 동시에 토지효율을 높이는 '윈-윈'효과를 낼 것으로 기대된다.
실제 이문 3－1구역은 당초 용적률이 240%,이문 3－2구역은 90%였으나,결합개발 방식이 적용됨에 따라 인센티브가 주어져 3－1구역의 용적률이 15.8%포인트 늘었다.이에 따라 3－1구역에는 최고 35층 높이의 고층 아파트 단지 중심으로 개발되고,3－2구역은 지상 3~4층 규모의 저층형 테라스하우스 또는 도심형 타운하우스가 지어진다.
또 이문1구역과 이문2구역,이문4구역,휘경3구역에는 다른 뉴타운에서 볼 수 없는 복합커뮤니티센터가 들어선다.
이곳에는 수영장 등 각종 주민체육시설과 노인복지,유아복지시설,도서관,전시.관람기능이 가능한 다목적홀 등의 생활문화시설이 설치될 예정이다.동대문구는 인근 공원.학교 등과 연계된 다양한 문화.여가 프로그램을 만들어 운영할 예정이어서 단순한 주민공공시설 수준을 넘어선 '공동체 문화센터'로 자리잡을 것으로 기대되고 있다.
이와 함께 외대~외대앞역의 휘경로 260m 구간에 조성되는 국제문화거리는 주민들과 외국인들이 자연스럽게 어울릴 수 있는 공간이 될 전망이다.동대문구는 이를 위해 한국외국어대와 협약을 맺어 이곳에 국제문화서비스.비즈니스센터를 건립하고 외국인이 즐겨찾는 음식.문화.패션업종을 배치하는 등 다양한 콘텐츠 개발을 검토 중이다.
여성과 어린이를 배려한 설계도 돋보인다.예컨대 아파트 1층에는 여성.어린이 전용 공용화장실이 설치된다.또 유치원생의 안전한 승.하차를 위한 전용 정류장도 마련된다.유모차와 장애자용 이동기구의 사용편의를 위해 보도의 턱도 낮게 설치되도록 했다.
차량 이용 억제를 위해 철도변이나 휘경로,의릉길에는 7㎞ 길이의 자전거 전용도로가 깔리고 가로수 거리가 조성되는 등 보행자 중심의 녹색 교통체계도 구축된다.강력범죄 예방을 위한 야간조명과 CCTV가 설치된다.
기존 주택이나 토지 등 재개발지분 거래의 경우 현재 개발계획이 확정된 이후 가격상승에 대한 기대감으로 매물이 거의 나오지 않고 있다.현지의 한 중개업체 관계자는 "호가는 꾸준히 오르고 있지만 매매사례는 한 달에 2~3건 정도에 불과하다"고 전했다.지분 호가는 토지거래허가를 받지않아도 되는 20㎡(6평) 이하는 3.3㎡당 1700~2000만원 선이고 30㎡ 안팎은 1600만원 선,90~100㎡는 1200~1300만원 선을 호가하고 있다.
이정선 기자/김영내 인턴 기자 sunee@hankyung.com