[봄 부동산시장] 봄 부동산시장 어떻게 움직일까

규제 완화를 기치로 내건 이명박 정부가 출범하면서 올 봄 부동산시장이 어떻게 전개될지 관심이 쏠리고 있다.

참여정부가 주택가격 안정을 위해 강도 높게 시행했던 각종 규제가 최근 주택시장이 침체 양상을 보임에 따라 어느 정도 완화될 것으로 기대되기 때문이다.

실제 연초부터 소형 아파트 가격이 상승하는 등 국지적으로나마 부동산시장이 겨울잠에서 깨어나는 현상이 나타나고 있다. 여기에 새 정부의 규제 완화정책이 가시화되면 인위적인 정부정책에 눌려있던 시장 기능이 정상화되는 계기를 맞을 전망이다.

◆아파트.오피스텔.재개발 등은 온기 돌 듯

주택시장은 벌써부터 봄기운이 스멀거리는 눈치다.우선 강북권 재개발 사업의 여파와 함께 영어교육 강화 등의 정부 방침에 서울 노원구 상계동 등지의 전셋값이 상승세를 타고 있다.전셋값 상승은 소형아파트 가격에 직접적인 영향을 미치고 있다.한때 애물단지로 여겨졌던 오피스텔도 덩달아 주가가 오르고 있다.그동안 공급과잉이 해소되면서 임대수익이 높아지고 있는 데다 대체 주거상품으로 가치도 올라가고 있기 때문이다.

특히 정부는 취득세,등록세 인하 방안을 검토하고 있어 부동산 거래도 조금씩 활기를 띨 전망이다.지난 26일에는 1가구1주택 장기보유자에 대한 양도세를 완화하는 내용의 '소득세법 개정안'이 국회 본회의를 통과했다. 이에 따라 서울 등 수도권의 20여만가구가 혜택을 볼 것으로 보인다.

임달호 현도컨설팅 대표는 "양도세 완화조치로 6억원 초과 주택에 대한 장기보유자의 혜택이 커지면서 고가주택을 매입하려는 투자 움직임도 나타날 것"이라고 내다봤다.


특히 분양가상한제가 적용된 민간 아파트도 조만간 선보일 예정이어서 그동안 미분양 속출에 몸살을 앓던 분양시장도 본격적인 청약열기가 달아오를 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상이다.

재개발 시장은 이미 규제 완화에 대한 기대감이 무르익을 대로 익은 데다 뉴타운 사업이 본 궤도에 오르면서 투자열기가 고조되고 있다.다만 토지거래허가 기준이 20㎡ 미만으로 까다롭다는 점,각종 개발이익환수 장치가 작용하고 있다는 점에서 섣부른 투자를 자제해야 한다는 목소리도 높다.재건축 시장 역시 용적률 규제나 층수제한 조치 등의 규제가 완화될 경우 본격적인 훈풍이 불 전망이다.

◆토지.상가 등은 '春來不似春'

주거용도의 부동산 상품이 비교적 훈풍을 맞고 있다면 토지나 상가 등 수익형 부동산은 아직도 한겨울을 벗어나지 못하고 있다.

다만 한반도 대운하 등 국가적 인프라 건설 등의 초대형 개발재료 등에만 일부 투자자들의 반응을 보일 뿐이다.공장이나 물류창고 등을 지으려는 기업 등이 꾸준히 수도권 지역의 토지를 찾고 있는 정도다.

토지시장은 양도세 중과 조치,토지거래허가제 등으로 묶여 개인 투자자들이 접근하기에는 엄두를 내기 어려운 실정이다.토지 소유자들은 땅을 팔 경우 대부분 60% 정도의 양도세를 물어야 하는 만큼 매도 의사가 있어도 감히 매물로 내놓지 못하고 있다.손에 쥘 만한 수익이 별로 없기 때문이다.

대표적인 수익형 부동산으로 꼽히는 상가시장도 사정은 비슷하다.지난 3~4년간 서울 도심을 비롯해 수도권 택지지구 등을 중심으로 테마상가,근린상가.단지 내 상가 등이 공급과잉 현상을 빚은 데다 분양가마저 급등한 바람에 지금은 수익성을 맞추지 못해 준공하고도 개장을 못하는 상가가 수두룩하다.개장하고도 투자자들이 손해를 보는 상가도 적지 않다.여기에 상가 후분양제,기반시설부담금 부과,부동산 개발업자 등록제 등으로 상가개발시장은 사실상 스톱된 상태다.

하지만 최근 은평뉴타운 주변이나 인천 송도국제도시,판교신도시의 중심상업용지 등 차별화된 컨셉트로 개발되는 상권을 중심으로 조금씩 투자열기가 살아날 조짐도 나타나고 있다.

윤병한 상가114 대표는 "최근 서브프라임 모기지 사태 등으로 펀드나 주식시장에 몰렸던 투자자들이 대거 이탈하면서 전통적인 투자 종목인 상가시장으로 회귀할 가능성도 높다"고 진단했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com