2월 계약해도 3월말 잔금 받으면 양도세 절감
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'억이상 1주택' 장기보유특별공제 확대
새 정부 출범과 함께 부동산 시장에도 변화의 바람이 불기 시작했다.실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자들의 양도세 부담이 줄어들고,지방권에서는 분양권 전매제한이 일부 완화된다.
반면 수도권에서 공급하는 오피스텔은 전매제한이 새로 적용되고,집값이 많이 오른 서울 중계동 등 일부 지역이 주택거래신고지역으로 추가 지정되는 등 규제가 오히려 강화되는 분야도 있다.
정책 변수가 시장에 미치는 영향력이 큰 부동산의 특성상 이런 제도 변화는 재테크 셈법과도 직결된다.그만큼 꼼꼼히 챙겨야 한다는 얘기다.
전문가들이 "새로 바뀌는 제도가 언제,어디에서,어떤 기준으로 시행되는지에 따라 부동산을 사고 파는 타이밍과 손익(損益)이 달라진다"고 충고하는 것도 이런 이유에서다.
◆새 양도세제 적용 기준은 '잔금 청산일'
우선 실거래가 6억원을 넘는 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 장기보유 특별공제를 확대하는 내용의 소득세법 개정안이 지난달 말 국회 본회의를 통과해 오는 20일께부터 공포.시행될 예정이다.이에 따라 고가 주택이라도 20년 이상 집 한 채를 갖고 있는 가구는 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있어 세금을 거의 내지 않게 된다.장기보유 특별공제 혜택은 1주택 보유기간이 3년 이상~4년 미만일 경우 양도차익의 12%를 공제해주는 것을 시작으로 1년에 4%포인트씩 높아진다.
예를 들어 보유기간이 20년 된 아파트를 12억원에 팔아 양도차익이 10억원 발생했다면 종전에는 과세 대상 양도소득(장기보유 특별공제 45% 적용)이 2억7250만원으로 8640만원을 양도세로 내야 했다.하지만 이 집을 개정법 시행 이후에 팔면 차익의 80%까지 공제받으므로 과세 대상 양도소득이 9750만원으로 줄어든다.따라서 양도세로 2340만원만 내면 되므로 세금이 종전보다 절반 이상 줄어든다.이때 반드시 알아둬야 할 것은 새 법을 적용받는 기준 시점이 '잔금 청산일'이라는 점이다.따라서 고가주택을 파는 사람이 몇 달 전에 매매계약을 체결했더라도 법 시행일(20일 예정) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 볼 수 있다.2월에 계약을 맺은 사람도 3월 말 이후에 잔금을 받기로 했다면 새 법을 적용받아 양도세 부담이 줄어든다는 얘기다.
다만 잔금을 받은 날보다 소유권 이전등기가 먼저 이뤄졌다면 등기일을 기준으로 종전 또는 새 규정의 적용 여부가 결정된다.
재건축 아파트의 경우 집이 헐리고 재건축 이후 다시 입주했더라도 최초 매입 시점부터 매도 시점까지 모든 기간을 보유기간으로 인정받을 수 있다는 점도 참고할 만하다.
◆수도권 오피스텔 9월 이전 분양받아야
서울 등 수도권에 들어서는 오피스텔은 9월 전에 분양받는 게 유리하다.지난달 국회를 통과한 '건축물 분양에 관한 법률'에 따르면 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔은 준공(사용승인) 후 최장 1년간 전매가 금지되기 때문이다.계약 시점부터 따지면 최장 4년 안팎 전매가 금지되는 셈이다.
구체적인 전매제한 기간은 앞으로 개정될 시행령에 담길 전망이다.또 전체 물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급하는 '지역우선공급제'도 도입된다.
이 법 개정안은 공포 후 6개월 뒤부터 시행 예정어서 8월 말 분양승인 신청분부터 적용될 가능성이 크다.따라서 그 전에 분양되거나 이미 완공된 오피스텔은 전매제한을 받지 않아 환금성 면에서 훨씬 유리하다.다만 오피스텔은 지역에 따라 임대수익이 천차만별인 만큼 대학가나 도심처럼 임대 수요가 풍부한 곳이 아니라면 '묻지마' 식의 투자는 위험하다고 전문가들은 지적한다.
◆지방권은 계약 직후 전매 가능
부산 대구 대전 등 지방권 비(非)투기과열지구의 민간택지에서 공급되는 아파트는 이르면 6월부터 계약 즉시 분양권을 사고 팔 수 있게 된다.이와 관련,현재 지방권에서 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 한 곳도 없는 상태다.따라서 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 공포돼 오는 6월 시행되면 지방권의 민간택지에서 공급되는 아파트는 어느 곳에서든 계약 직후 곧바로 분양권 전매가 가능해진다.지방권 공공택지에 들어서는 아파트 역시 정부가 상반기 중 주택법 시행령을 개정해 현재 계약 후 3~5년으로 돼 있는 전매제한 기간을 일부 완화할 예정이어서 주목된다.
다만 지방권의 경우 10만가구에 육박하는 미분양 아파트가 쌓여 있는 터여서 이 같은 전매제한 완화 조치가 투자자들의 발길을 지방권으로 돌릴 수 있을지는 미지수다.
◆주택거래신고지역 4곳 추가
서울 중계동 등 수도권 4곳이 주택거래신고지역으로 추가 지정됐다는 점도 알아둬야 한다.대상 지역은 서울 노원구 중계동,인천 남동구 논현동,동두천시 생연동,의정부시 호원동이다.
따라서 이들 지역에서 전용 60㎡를 넘는 아파트(재건축.재개발구역은 모든 아파트)를 사고 팔 때는 지난달 25일 이후 신규 계약 체결분부터 계약 후 보름 안에 해당 시.군.구청에 거래내역을 신고해야 한다.신고를 않거나 허위 신고했다가 적발되면 매도.매수자 모두 취득세액의 최대 5배까지 과태료를 물어야 한다.다만 단독주택이나 다세대.다가구.연립주택 등은 거래내역을 신고하지 않아도 된다.또 실거래가 6억원을 넘는 주택을 거래할 경우엔 거래신고 때 주택취득 자금조달계획서를 함께 제출해야 한다.
강황식 기자 hiskang@hankyung.com
새 정부 출범과 함께 부동산 시장에도 변화의 바람이 불기 시작했다.실거래가 6억원을 넘는 고가 1주택자들의 양도세 부담이 줄어들고,지방권에서는 분양권 전매제한이 일부 완화된다.
반면 수도권에서 공급하는 오피스텔은 전매제한이 새로 적용되고,집값이 많이 오른 서울 중계동 등 일부 지역이 주택거래신고지역으로 추가 지정되는 등 규제가 오히려 강화되는 분야도 있다.
정책 변수가 시장에 미치는 영향력이 큰 부동산의 특성상 이런 제도 변화는 재테크 셈법과도 직결된다.그만큼 꼼꼼히 챙겨야 한다는 얘기다.
전문가들이 "새로 바뀌는 제도가 언제,어디에서,어떤 기준으로 시행되는지에 따라 부동산을 사고 파는 타이밍과 손익(損益)이 달라진다"고 충고하는 것도 이런 이유에서다.
◆새 양도세제 적용 기준은 '잔금 청산일'
우선 실거래가 6억원을 넘는 1가구 1주택 보유자가 집을 팔 때 장기보유 특별공제를 확대하는 내용의 소득세법 개정안이 지난달 말 국회 본회의를 통과해 오는 20일께부터 공포.시행될 예정이다.이에 따라 고가 주택이라도 20년 이상 집 한 채를 갖고 있는 가구는 양도차익의 80%까지 공제받을 수 있어 세금을 거의 내지 않게 된다.장기보유 특별공제 혜택은 1주택 보유기간이 3년 이상~4년 미만일 경우 양도차익의 12%를 공제해주는 것을 시작으로 1년에 4%포인트씩 높아진다.
예를 들어 보유기간이 20년 된 아파트를 12억원에 팔아 양도차익이 10억원 발생했다면 종전에는 과세 대상 양도소득(장기보유 특별공제 45% 적용)이 2억7250만원으로 8640만원을 양도세로 내야 했다.하지만 이 집을 개정법 시행 이후에 팔면 차익의 80%까지 공제받으므로 과세 대상 양도소득이 9750만원으로 줄어든다.따라서 양도세로 2340만원만 내면 되므로 세금이 종전보다 절반 이상 줄어든다.이때 반드시 알아둬야 할 것은 새 법을 적용받는 기준 시점이 '잔금 청산일'이라는 점이다.따라서 고가주택을 파는 사람이 몇 달 전에 매매계약을 체결했더라도 법 시행일(20일 예정) 이후에 잔금을 받으면 양도세 인하 혜택을 볼 수 있다.2월에 계약을 맺은 사람도 3월 말 이후에 잔금을 받기로 했다면 새 법을 적용받아 양도세 부담이 줄어든다는 얘기다.
다만 잔금을 받은 날보다 소유권 이전등기가 먼저 이뤄졌다면 등기일을 기준으로 종전 또는 새 규정의 적용 여부가 결정된다.
재건축 아파트의 경우 집이 헐리고 재건축 이후 다시 입주했더라도 최초 매입 시점부터 매도 시점까지 모든 기간을 보유기간으로 인정받을 수 있다는 점도 참고할 만하다.
◆수도권 오피스텔 9월 이전 분양받아야
서울 등 수도권에 들어서는 오피스텔은 9월 전에 분양받는 게 유리하다.지난달 국회를 통과한 '건축물 분양에 관한 법률'에 따르면 수도권 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔은 준공(사용승인) 후 최장 1년간 전매가 금지되기 때문이다.계약 시점부터 따지면 최장 4년 안팎 전매가 금지되는 셈이다.
구체적인 전매제한 기간은 앞으로 개정될 시행령에 담길 전망이다.또 전체 물량의 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급하는 '지역우선공급제'도 도입된다.
이 법 개정안은 공포 후 6개월 뒤부터 시행 예정어서 8월 말 분양승인 신청분부터 적용될 가능성이 크다.따라서 그 전에 분양되거나 이미 완공된 오피스텔은 전매제한을 받지 않아 환금성 면에서 훨씬 유리하다.다만 오피스텔은 지역에 따라 임대수익이 천차만별인 만큼 대학가나 도심처럼 임대 수요가 풍부한 곳이 아니라면 '묻지마' 식의 투자는 위험하다고 전문가들은 지적한다.
◆지방권은 계약 직후 전매 가능
부산 대구 대전 등 지방권 비(非)투기과열지구의 민간택지에서 공급되는 아파트는 이르면 6월부터 계약 즉시 분양권을 사고 팔 수 있게 된다.이와 관련,현재 지방권에서 투기과열지구로 지정돼 있는 곳은 한 곳도 없는 상태다.따라서 이런 내용을 담은 주택법 개정안이 공포돼 오는 6월 시행되면 지방권의 민간택지에서 공급되는 아파트는 어느 곳에서든 계약 직후 곧바로 분양권 전매가 가능해진다.지방권 공공택지에 들어서는 아파트 역시 정부가 상반기 중 주택법 시행령을 개정해 현재 계약 후 3~5년으로 돼 있는 전매제한 기간을 일부 완화할 예정이어서 주목된다.
다만 지방권의 경우 10만가구에 육박하는 미분양 아파트가 쌓여 있는 터여서 이 같은 전매제한 완화 조치가 투자자들의 발길을 지방권으로 돌릴 수 있을지는 미지수다.
◆주택거래신고지역 4곳 추가
서울 중계동 등 수도권 4곳이 주택거래신고지역으로 추가 지정됐다는 점도 알아둬야 한다.대상 지역은 서울 노원구 중계동,인천 남동구 논현동,동두천시 생연동,의정부시 호원동이다.
따라서 이들 지역에서 전용 60㎡를 넘는 아파트(재건축.재개발구역은 모든 아파트)를 사고 팔 때는 지난달 25일 이후 신규 계약 체결분부터 계약 후 보름 안에 해당 시.군.구청에 거래내역을 신고해야 한다.신고를 않거나 허위 신고했다가 적발되면 매도.매수자 모두 취득세액의 최대 5배까지 과태료를 물어야 한다.다만 단독주택이나 다세대.다가구.연립주택 등은 거래내역을 신고하지 않아도 된다.또 실거래가 6억원을 넘는 주택을 거래할 경우엔 거래신고 때 주택취득 자금조달계획서를 함께 제출해야 한다.
강황식 기자 hiskang@hankyung.com