[출동! 발품정보] 맞벌이 10년차 이유진씨의 전셋집 탈출 전략

내집마련의 첫 번째 전략은 '발품을 팔라'는 것이다.

현장을 가봐야 자신에게 맞는 매물을 찾을 수 있기 때문이다.

서울 강북지역을 중심으로 집값이 들먹거리는 요즘에는 안방에 앉아서 머리만 굴렸다가는 구입 적기를 놓칠 수 있다.

급한 마음에 부동산중개업소를 찾는다고 해도 실거래가격이 아닌 부풀린 호가,막연한 개발정보에 현혹될 수 있다.

이왕이면 전문가의 상담을 받거나 직접 전문가와 함께 후보지역을 둘러보며 꼬치꼬치 궁금한 내용을 확인하면 좋다.

한국경제신문은 △집을 마련하려는 무주택자 △자녀 학군이나 집 크기 문제로 옮기려는 유주택자 △신혼부부 △실버주택 희망자 △상가투자자 등에게 '맞춤형 부동산정보'를 제공하기 위해 '출동! 발품정보'란 기획기사를 연재합니다.

부동산 소비자가 부동산정보분석가 및 기자와 함께 현장을 구석구석 둘러보며 컨설팅을 받는 내용입니다.

상담을 원하는 독자 여러분은 건설부동산부(이메일 enc@hankyung.com)로 본인의 거주 상황.재무 상태 및 희망지역 등을 간단히 적어 신청하시기 바랍니다.

"서울에서 교육환경이 좋은 곳에 집을 장만하려면 아파트 입주권이 좋아요.

초기 자금 부담이 덜하고 3~4년 후 학교는 물론 주변 기반시설이 모두 갖춰진 뒤에 입주할 수 있거든요.

교육환경이 이미 갖춰진 곳은 집값이 너무 비싸요."

결혼 10년차 맞벌이 주부 이유진씨(가명.39)의 내집마련 도우미로 나선 김희선 부동산114 전무는 지난 주말 '모래내'로 불리는 서울 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 주변을 둘러보며 "딸을 위해 교육환경이 좋은 곳에 집을 사고 싶다"는 이씨에게 이렇게 조언했다.

이씨가 내집마련 상담을 받기로 한 것은 결혼 후 계속된 전세살이를 정리하기로 마음먹었기 때문.경기도 고양시 일산구 장항동의 88㎡(26평)형 아파트에서 4년째 살고 있지만 올해 외동딸이 초등학교에 입학하면서 내집을 구하겠다고 결심했다.

매입 대상 지역은 교육환경 외에 출퇴근과 재산 불리기에 유리한 곳이면 더욱 좋다.

이씨는 "최근 서울 강북 집값이 움직이면서 내집마련 꿈이 더 멀어질까봐 불안하다"고 걱정했다.

◆가재울뉴타운 직주근접성 좋아

이씨 부부가 보유한 현금자산은 전셋값 1억5000만원과 적금 등을 합쳐 3억원을 조금 넘는다.

전문가의 예비 상담 결과 △서울 서북권 뉴타운 주변 △일산 장항동 아파트 △파주신도시 미분양 아파트 등이 후보군으로 꼽혔다.

이씨의 자금 여력을 바탕으로 교육환경,출퇴근 거리,자산가치 상승 전망 등을 고려해 서울 서대문구 가재울뉴타운이 최적지로 추천됐다.

일산 장항동 아파트나 파주신도시 미분양은 출퇴근 거리나 잠재력 등에서 상대적으로 낮게 평가됐다.

김 전무는 "가재울뉴타운은 상암DMC와 가까워 직주근접(職住近接)형 배후주거단지로 제격"이라며 "경의선 복선전철(2009년),인천공항철도 2단계 구간(2010년)이 개통되면 지하철 6호선과 함께 '트리플 역세권'이 되는 것도 장점"이라고 설명했다.

가재울뉴타운 주변을 둘러본 뒤 현지 사정에 밝은 114미소공인 중개사무소(374-5544)의 문선혜 대표중개사를 만났다.

김 전무와 문 대표는 이씨와 상담을 벌여 "가재울뉴타운 3구역의 112㎡형 입주권이 적당하다"고 추천했다.

당분간 전세를 살면서 입주권을 매입,3~4년 뒤 입주하면 교육환경 및 출퇴근 여건,자산가치 상승효과를 두루 기대할 수 있다는 설명이었다.

문 대표는 "초기 매입비가 웃돈을 포함해 1억7000만원 정도여서 제격"이라고 조언했다.

"그렇게 조건이 좋은데 집주인들은 왜 팔려고 내놓죠?" 이씨의 날카로운 질문이 이어졌다.

문 대표는 "입주권 지분평가액(1억원)을 빼고 3억3000만원을 입주 전까지 더 내야하는데 자금마련이 어려운 집주인들이 일부 웃돈을 얹어 매물을 내놓는 것"이라고 설명했다.

김 전무가 거들었다.

"3구역은 이미 이주 단계여서 사업추진에 걸림돌이 별로 없어요.

실수요자가 뉴타운 입주권(지분)을 살 때는 '확실성'이 가장 중요하죠."

◆주택 철거 전에 사야 유리

입주권은 기존 주택이 철거되기 전에 사는 게 유리하다.

주택 상태로 입주권을 매입하면 취득.등록세가 2.2%(농특세 포함 506만원)이지만 철거 후에는 토지를 매입한 것으로 간주돼 4.6%를 적용받아 1058만원을 물어야 한다.

이씨는 "뉴타운 면적이 넓어 나중에 구역별로 집값 차이가 심하지 않겠느냐"고 되물었다.

김 전무는 "지금보다는 입주 후 주변 여건이 어떻게 달라지느냐가 중요하다"며 "3000가구를 넘는 대단지에다 지하구간으로 개통될 경의선 가좌역이 단지 바로 앞에 생기고 브랜드 가치도 높은 편이어서 경쟁력이 충분하다"고 설명했다.

이씨는 마음이 놓인다는 듯 "오늘 당장 남편과 상의해 봐야 겠다"며 환하게 웃었다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com



◆ 자금마련은 어떻게

이씨가 가재울 3구역의 112㎡형 입주권을 사서 실제 입주할 때까지 모두 5억6000만원이 필요하다.

입주권 매입 초기 비용은 1억7000만원 선.지분평가액 1억원에 프리미엄 1억3000만원을 합친 금액에서 이주비용 대출금(무이자 70%+저리 30%) 6000만원을 뺀 금액이다.

따라서 이씨가 가진 여유자금에 1000만~2000만원만 보태면 일산 장항동 전셋집에 살면서 입주권을 매입할 수 있다.

조합원 분양가(4억3000만원)에서 지분평가액을 뺀 추가 부담금 3억3000만원은 올해 말부터 2012년 초까지 나눠내면 된다.

중도금 대출을 활용한 뒤 입주 때 1억5000만원은 전세금으로 충당하고 1억8000만원만 담보대출로 빌리면 된다.

현재 대출금리(평균 연 6.7%)와 3년 거치 20년 분할상환 조건을 기준으로 대출이자는 매월 100만원 선이다.

거치 기간(3년)이 끝나면 원금상환액까지 합쳐 매월 190만원 정도가 들어간다.

김희선 전무는 "이씨 부부 월수입(700만원 선)의 27.1% 정도로 부담스런 수준이 아니다"라고 말했다.


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