[부동산 세금 궁금합니다] (89) 자녀에게 증여후 5년내 팔면 이미 낸 증여.양도세는 모두 무효

Q) 저(42)는 집이 두 채 있는데,한 채는 가족에게 증여한 뒤 팔려고 합니다.

이렇게 하면 양도소득세를 줄일 수 있다고 들었기 때문입니다.

하지만 증여받은 주택을 5년 안에 팔면 절세효과가 없어진다는데 사실인지요.

배우자에게 증여 후 양도할 때와 자녀에게 증여 후 팔 때 과세방식이 다르다는 것은 무슨 뜻인지요.


A) 부동산을 증여한 뒤 매각하면 양도소득세가 줄어듭니다.

양도세는 실거래가에서 최초 취득가격을 뺀 금액에 대해 매겨지는데,증여하면 취득가격이 높아지기 때문입니다.

10년 전 2억원에 산 아파트가 현재 5억원이 됐다면 양도차익은 5억원에서 2억원을 뺀 3억원입니다.

따라서 3억원을 기준으로 양도세가 부과됩니다.

반면 증여를 통해 취득가격을 5억원으로 높여 놓으면 팔더라도 차익이 전혀 없어 양도세를 내지 않아도 됩니다.

물론 국세청도 이런 과정을 알고 있습니다.

현행 세법을 봐도 가족에게 부동산을 증여한 후 5년 이내에 되팔 경우 아무런 절세 효과가 없습니다.

양도세를 줄이기 위한 편법행위로 간주하는 것입니다.

증여 이후 양도방식은 또 배우자에게 증여할 때와 자녀에게 증여할 때 적용되는 세금부과 기준이 다릅니다.

먼저 부부 간 증여를 한 뒤 5년 안에 팔면 양도세는 증여받은 사람이 냅니다.

이를 두고 '이월과세'라고 합니다.

남편이 부인에게 증여했다면 양도세는 부인이 내는 것입니다.

하지만 양도세 부과에 필요한 취득가액과 장기보유특별공제는 남편이 최초 구입했을 당시를 기준으로 합니다.

부부가 이혼한 경우에도 마찬가지입니다.

이혼 전 증여받은 부동산이라도 5년 안에 팔면 양도세 절감 효과가 사라집니다.

다만 위자료를 주는 형식으로 소유권을 넘긴 경우는 예외입니다.

반면 자녀에게 증여하고 5년 안에 매각하면 '증여 후 양도행위 부인'이 됩니다.

이 때문에 자녀가 증여받으면서 낸 증여세와 집을 팔면서 부담한 양도세 모두 무효처리됩니다.

원종훈 국민은행 PB세무사