강북권 재개발 '깡통 입주권'까지 … 시세가 공시지가의 130% 이내인지 확인

뉴타운 바람을 타고 도심권의 낡은 다세대.다가구나 단독주택을 사려는 투자자들이 늘고 있지만 거품 경고가 잇따르고 있다는 사실에 주목해야 한다.

전문가들 사이에서는 이미 "올라도 너무 올랐다"는 분석이 갈수록 힘을 얻고 있다.

오세훈 서울시장의 '추가 뉴타운 신중론'도 유념해야 할 대목이다.

국토해양부 역시 '4.11 강북집값 안정대책'을 통해 뉴타운 등 재개발 구역별로 관리처분 인가시기를 조정하도록 하는 등 뉴타운 사업이 한꺼번에 몰리지 않도록 속도를 조절하겠다고 발표했다.

전문가들은 따라서 뉴타운 투자자들에게 "돌다리를 두드리듯 신중하게 매입 여부를 결정하라"고 충고한다.

무엇보다 매입 대상 지역의 사업추진 현황을 꼼꼼히 파악해야 한다.

최근 '묻지마 투자'가 기승을 부리는 지역 가운데 재정비 기본계획조차 수립되지 않은 곳이 수두룩하다.

실제 뉴타운으로 지정될지，사업기간이 얼마나 걸릴지 모른다는 얘기다.

이른바 '지분 쪼개기'를 통해 신축되는 전용면적 60㎡ 이하 다세대 주택은 피해야 한다.

서울시는 7월 준공분부터 아파트 입주권을 주지 않고 현금으로 청산하도록 할 방침이다.

이렇게 되면 투자자 자신이 새 아파트에 입주하지 못할 수도 있다.

신축 다세대는 해당 지역의 노후 주택비율을 떨어뜨려 뉴타운 지정요건을 맞추지 못할 수도 있다.

조합원이 많은 곳도 가급적 피하는 게 좋다.

조합원 수가 아파트 신축 가구 수보다 많으면 일반분양 물량이 없어 수익성이 떨어진다.

일부 조합원들이 새 아파트 입주권을 얻지 못할 수도 있다.

따라서 10㎡ 안팎의 작은 대지지분은 일단 매입을 피하는 게 상책이다.

다가구에서 다세대로 전환된 주택의 경우 2003년 12월30일 이전에 전환을 마쳤어야 전용 60㎡ 이하 입주권을 받을 수 있다.

건축물대장이나 등기부등본을 살펴 전환(구분등기)일자를 세심하게 확인해야 한다.

김규정 부동산114 차장은 "관리처분 때 지분의 감정평가액이 낮아질 수 있는 만큼 지분가격이 개별 공시지가의 130%이내에서 형성돼 있는 지 확인해야 한다"며 "지분 매입가격과 향후 추가 부담금 등 기본적인 손익계산과 자금마련 계획없이 분위기에 휩쓸려 매입할 경우 낭패를 볼 수 있다"고 지적했다.

강황식 기자 hiskang@hankyung.com