공동투자 이것만은 조심...수익배분 방법 등 꼭 공증

재테크 동호회 등에서 만난 개인투자자들이 일정 금액을 모아 공동투자에 나서는 게 사모투자의 대표적 유형이다.

공동투자 자금이 일종의 사모펀드가 되는 셈.계(契)가 이 같은 공동투자의 원형이라고 할 수 있다.

사모펀드는 개인 혼자선 엄두도 내지 못했던 '덩치' 큰 투자대상을 노려볼 수 있다는 점에서 매력적인 투자방식으로 꼽힌다.

그러나 운용을 세련되게 하지 못하면 뭉치지만 못한 결과를 낳을 수도 있다.

투자 후 모임을 운영하는 과정에서 구성원들끼리 의견충돌이 나는 경우가 많으며,심한 경우 소송 등으로 이어지기도 한다.

또 투자할 당시에는 전혀 고려하지 못했던 돌발 악재가 발생해 손실을 입는 경우도 있다.

서울 서초구의 한 PB센터와 거래하고 있는 L씨(여·55)의 사례를 살펴보자.그는 1996년 강남에 사는 친구 4명과 함께 경기도 용인 수지 지역에 약 3300㎡(1000평)짜리 토지를 8억원에 공동명의로 매입했다.

그런데 얼마 전 이곳에 아파트 건설을 하려는 한 주택건설 업체가 "땅을 팔아줄 것"을 요청해왔다.

땅값으로 총 85억원 정도를 제안했으니 1명당 15억원의 시세차익을 올릴 수 있는 '대박'을 쳤는데도,L씨는 골치를 앓고 있다.

바로 양도세 중과 규정 때문이다.

L씨와 친구들은 수지 지역에 살고 있지 않아 부재지주에 대한 양도세 중과(양도차익의 60% 적용) 대상이다.

부재지주에 대한 양도세 중과는 땅값 급등을 막기 위해 정부가 도입한 것으로 L씨가 이 땅에 투자할 당시에는 전혀 예상치 못했다.

더구나 L씨는 2001년에 모임 구성원 가운데 한 친구가 사업에 어려움을 겪는 것을 보고 다른 멤버들에게 "이번 기회에 땅을 매각하는 게 어떻겠느냐"고 제안했던 적이 있어 더욱 억울해 하고 있다.

"그 때 내말대로 팔았으면,지금같이 난감한 일은 없지 않으냐"며 쏘아붙이고 싶은 마음이 굴뚝 같지만,친구 사이가 나빠지는 일은 피하고 싶어 속으로 삭히고 있다.

L씨 사례와 같은 예기치 못한 부작용은 공동투자를 할 때 언제든지 나타날 수 있기 때문에 전문가들은 "공동투자는 안전장치를 확실히 마련해두고 시작하는 게 무엇보다 중요하다"고 조언한다.

투자기간,수익배분은 물론 멤버들끼리 당초 약속했던 투자기간이 끝나기 전에 지분을 처분하려는 사람이 생길 때 해당 지분을 누가 인수할 것인지 등 구체적인 내용을 협약서에 명기한 뒤 공증을 해둬야 뒤탈이 없다.

또 투자에 참여하는 인원은 적을수록 좋다.

투자자가 너무 많으면 의사결정을 하기가 쉽지 않아서다.

투자대상을 주도적으로 관리하는 리더를 둬 권한과 책임을 부여하는 것도 좋은 방법이다.

다만 등기를 특정 개인 앞으로 할 경우 임의로 처분할 가능성이 있는 만큼 명의는 반드시 공동으로 하는 게 안전하다.

최근 세금 규제가 강화돼 투자의 '복병'으로 떠오른 점도 감안해야 한다.

주택의 경우를 예로 들어보면,지분 형태로 보유한 주택도 주택 수에 포함돼 양도세 부담이 늘어날 수 있다.

예컨대 기존에 집이 한 채 있는 사람이 아파트에 공동 투자한 뒤 처분할 경우 2주택자 양도세 중과 세율(50%)이 적용된다.

공동투자를 진행하는 각 과정에 따라 내가 부담할 세금이 어느 정도인지를 투자하기 전에 면밀히 파악해 나서는 게 좋다.

송종현 기자 scream@hankyung.com