뉴타운·재개발 투자 '리스트 축소·이익 극대화' 하려면

'지분 쪼개기'가 사회문제화되면서 정부가 대책 마련에 나섰지만 뉴타운과 재개발 투자에 대한 기대감은 여전히 뜨겁다.

도심 재개발을 권장하는 현 정부의 부동산 정책 방향에 가장 부합하는 사업이기 때문이다.

더욱이 다른 부동산 시장에 비하면 규제가 덜한 편이고 소액 투자도 가능한 이점이 있다.

용적률(대지면적과 비교한 건축면적 비율)이 올라가면 최고의 부동산 투자상품으로 부상할 지역이 적지 않다.

따라서 여러 문제가 있지만 뉴타운과 재개발 투자 열기는 당분간 계속될 것으로 보인다.

주택청약에만 기댈 수 없는 청약가점 점수가 낮은 무주택자,큰 주택으로 갈아타려는 수요자,중산층 신혼부부 등은 이들 지역의 지분매입을 고려해볼 만하다.

물론 뉴타운,재개발 지분 투자의 리스크를 최소화하고 투자이익은 극대화할 수 있는 투자전략 10가지를 소개한다.


①재개발 사업이 시작된 단계인 곳에선 건축허가가 제한됐는지 여부에 관심을 가져야 한다.

건물을 새로 지어 지분 쪼개기가 급증한 지역은 사업성이 떨어져 재개발 사업이 지지부진하거나 무산될 우려가 있기 때문이다.

가능한 건축허가가 제한돼 더 이상 지분 쪼개기를 하지 못하는 지역을 골라 투자하는 게 좋다.

②용적률과 건립가능 가구 수,조합원 수,일반분양 물량 등을 꼼꼼히 따져야 한다.

재개발 구역으로 지정을 추진하는 지역이라면 대략적인 부지 면적과 적용 받게 될 용적률,조합원 수 등을 예상해봐야 한다.

전영진 예스하우스 대표는 "서울 시내에서 구역지정을 추진하는 곳 중에 건립 가구와 조합원 비율이 거의 같거나 적은 곳도 있다"며 "이런 경우 사업 진행 속도가 매우 느릴 뿐 아니라 수익성도 낮다는 점에 주의해야 한다"고 강조했다.

용적률이 낮거나 조합원 수가 많으면 사업이 불투명하므로 조심해야 한다는 말이다.

③가능하다면 추가부담금이 얼마나 될지 추정해봐야 한다.

재개발 지역에는 묻지마식 지분 투자로 거품이 많아 관리처분(조합원 지분 가치 평가와 아파트 평형,동호수 배정)을 위한 지분가치 평가액이 실제 투자액보다 낮은 경우가 속출하고 있기 때문이다.

뉴타운 공약이 정치쟁점화된 이후 신규 뉴타운 지정이 어려워질 수밖에 없고 일부 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지가 있다.

따라서 단기간에 지분값이 너무 많이 오른 뉴타운지역 투자는 신중을 기해야 한다.

④실수요자들은 관리처분 이후에 매입할 것을 전문가들은 권한다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "빨리 안전하게 아파트 입주권을 얻는 게 목적이라면 토지와 건물에 대한 감정평가가 내려져 권리가액이 확정된 지분을 매입하는 게 낫다"고 말했다.

권리가액이 확정되면 그에 따라 추가부담금도 결정된다.

⑤조합이 설립되기 이전이라면 재개발 추진위원회의 활동 상황을 체크해야 한다.

추진위원회가 지방자치단체로부터 아직 인가를 받지 않았거나 활동이 미비하면 주민 간 화합이 안돼 사업추진이 늦어지는 것으로 풀이할 수 있다.

따라서 투자자금이 오래 묶여 있을 위험이 그만큼 높다.

⑥이주비를 많이 주는 곳에 투자하라.시공사가 정해져 이주비가 확정된 곳은 안전할 뿐만 아니라 초기 투자금 부담을 줄일 수 있다.

따라서 적당한 시기에 지분을 매각하거나 목표차익이 실현되면 투자를 회수하려는 사람들은 이주비가 높은 곳이 유리할 수 있다.

⑦이왕이면 대단지로 탈바꿈할 구역이 좋다.

1000가구 이상 대단지라면 편의시설 등이 충분해 주거환경이나 투자가치가 충분하다.

이미 도로나 학교,공원 등이 갖춰진 곳이 무난하다.

⑧건축면적보다는 대지 지분이 큰 집을 골라야 유리하다.

뉴타운 개발 시 해당 주택의 가치 평가액은 건축물의 가치보다는 그 집이 깔고 앉은 땅 면적이 좌우한다.

건물 상태가 훌륭해도 대지지분이 작은 집은 피하는 게 투자 상식이다.

⑨자금력을 확보한 상태에서 집을 알아보는 것이 좋은 매물을 잡는 요령이다.

인기 있는 뉴타운의 경우 매물이 빠르게 소진되기 때문이다.

위치가 좋고 건물 안팎의 주거 환경이 비교적 좋은 매물은 자금을 바로 동원할 수 있는 상태에서야만 잡을 수 있다.

기존 집을 처분하는 기간이 길어 자금 마련에 시간이 걸린다면 점찍어 놓은 매물을 구하기가 쉽지 않다.

⑩입주권은 기존 주택이 철거되기 전에 사는 게 유리하다는 점을 기억해두자.주택 상태로 입주권을 매입하면 취득·등록세가 2.2%이지만 철거 후에는 토지를 매입한 것으로 간주돼 4.6%의 세율을 적용받아 세부담이 커진다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

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[ 용어풀이 ] 지분 쪼개기

재개발 등이 예상되는 지역에 입주권을 노리고 나대지에 소형 다세대주택을 새로 짓거나 단독주택을 헐어 다세대 주택을 신축하는 경우를 말한다.

서울시가 지분 쪼개기를 통한 투기를 막기 위해 7월 이후 뉴타운 등 재개발 지역에서 건축허가를 신청하는 전용 60㎡ 이하 빌라에 대해선 재개발 아파트 입주권을 주지 않기로 했다.

상가건물은 과거에 지었든 앞으로 짓든 입주권을 주지 않는다.