[상속의 세계] 부동산 절세 포인트… 채무떠안는 '부담부 증여'의 마술 아세요

상속이나 증여를 위한 자산으로는 부동산이 현금보다 낫다.

상속 또는 증여할 당시의 기준시가를 과세 근거로 삼는 경우가 많기 때문이다.

또 개발 호재가 수면 위로 떠오르기 전 가격으로 상속세，증여세를 낼 수 있어 훨씬 유리하다.

따라서 20년 이상에 걸친 장기 상속 플랜을 짜는 경우라면 현금성 자산을 부동산으로 바꿔 차근차근 증여해 나갈 필요가 있다.

부동산 상속세 절세를 위해 챙겨야 할 포인트를 사례를 통해 알아본다.

◆배우자 증여공제 적극 활용해야

2채 이상 집을 가진 사람이 주택을 팔면 50~60%의 세율로 양도소득세가 매겨진다.

하지만 배우자에게 증여하고 5년이 지난 뒤 팔면 양도소득세를 줄일 수 있다.

특히 올해부터 배우자 간 증여공제 한도가 3억원에서 6억원으로 늘어나 한결 양도세 절세가 손쉬워졌다.

절세의 비밀은 취득가액의 변화에 숨어 있다.

예를 들어 홍길동씨(가명)가 4년 전 집 한 채를 2억원에 샀다고 하자.지금은 시세가 4억원이고 앞으로 6억원까지 오를 것으로 기대된다.

이 집을 증여하지 않고 나중에 6억원으로 오른 가격에 판다면 양도세는 2억원(매매차익 4억원에 2주택 양도세율 50% 적용)이 된다.

하지만 배우자에게 현 시가로 증여하고 5년 뒤 6억원에 매각한다고 가정해보자.이때 취득가액은 4억원이고 양도가액은 6억원이 되기 때문에 양도세는 1억원으로 줄어든다.

결국 배우자에게 증여 후 양도하면 주택의 취득가액을 현 시세대로 올려주는 효과가 있어 양도세를 낮출 수 있다.

다만 주택을 배우자에게 증여하는 것은 장기 계획을 갖고 준비해야 한다.

배우자에게 증여한 뒤 급한 사정이 생겼다고 5년이 지나기 전에 판다면 취득가액은 증여한 홍길동씨를 기준으로 계산돼 절세 효과는 거의 사라진다.

◆부담부 증여가 일반 증여보다 유리

부담부 증여도 꼭 고려해야 할 기법이다.

부담부 증여란 어떤 자산을 증여받을 때 증여자의 채무까지 함께 인수하는 것을 말한다.

부동산 자산을 많이 가진 사람이라면 집 한 채를 그냥 파는 것보다 아들에게 증여하는 게 세금이 적게 든다.

한 걸음 더 나아가 그냥 증여하는 게 아니라 채무를 함께 넘겨주는 부담부 증여를 활용하면 세금이 더 줄어든다.

예를 들어 10년 전 집 한 채를 2억원에 취득한 3주택 소유자(아버지)가 현재 10억원인 이 집을 그냥 시장에 팔면 양도세로 2억8650만원을 내야 한다.

하지만 일반 증여를 이용할 경우 세액은 2억3100만원，부담부 증여를 활용하면 세액이 6400만원으로 기하급수적으로 줄어든다.

이것이 바로 부담부 증여의 힘이라 할 수 있다.

◆상속으로 2주택 된 경우 절세법

상속을 받아 1가구 2주택자가 되는 경우도 많다.

세법에서는 상속으로 주택을 얻는 경우도 매매로 얻는 경우와 똑같이 주택 수에 포함시킨다.

따라서 상속받은 주택을 먼저 매각하면 2주택 중 일부를 파는 것으로 보고 양도세를 부과한다.

다만 상속 개시 후 5년 이내에 팔면 양도세 중과세(2주택자의 경우 양도세율 50%) 불이익은 가하지 않는다.

하지만 상속 전부터 갖고 있던 기존 주택은 예외적으로 다뤄진다.

기존 주택을 먼저 매각할 때는 상속받은 주택을 주택 수에 포함시키지 않는다.

1가구 1주택자로 인정한다는 얘기다.

따라서 이 경우 세금을 최대한 아끼려면 △상속 개시 이후 기존 주택을 먼저 매각해 비과세 혜택을 받고 △상속 주택은 3년 이상 보유한 뒤 순차적으로 매각하면 된다.

◆증여 시기 잘 골라야

증여를 할 때도 시기를 잘 잡아야 한다.

가급적 저평가 시점에서 증여하는 것이 좋다.

아파트나 토지의 기준시가는 어느 정도 예측이 가능하므로 기준시가 변동 날짜를 기준으로 상승이 예상되면 그 이전에 증여하는 것이 좋다.

예를 들어 토지의 경우 매년 6월30일 기준으로 개별 공시지가를 고시하는데 이 개별 공시지가는 어느 정도 표준지 공시지가에 의해서 예측이 가능하다.

건강이 의심스럽다면 가능한 한 부동산 처분은 하지 않는 것이 좋다.

상속에 임박하여 재산을 처분하는 경우에는 상속세가 더 많이 나올 수 있다.

일반적으로 상속이 임박해지면 본인 이름의 재산을 가급적 자녀 이름으로 바꿔 놓으려는 사람이 많다.

하지만 자칫 잘못해 처분한 지 얼마 지나지 않아 사망하면 처분 가격이 시가로 포착돼 시가를 기준으로 상속세가 나올 위험이 높다.

장규호 기자 danielc@hankyung.com

< 도움말＝원종훈 국민은행 PB사업부 세무사 music6311@empal.com >