[節稅미인] 2주택자 된후 1년안에 기존집 팔면 일반세율 과세

서울에 주택 한 채를 갖고 있는 한주택씨는 새로운 주택을 추가로 취득했다.

오랜기간 소유했던 기존주택을 팔고 싶지만 2년 거주요건을 채우지 못했기 때문에 새 주택을 취득한 지 1년 안에 팔아도 세금이 면제되지 않는다는 사실은 알고 있다.

따라서 어느 정도 세금은 각오하고 있지만 2주택자에 해당돼 50% 세율을 적용받을까봐 팔지도 못하고 전전긍긍하고 있다.

이미 주택 한 채를 갖고 있는 상황에서 새로운 주택을 취득하면 원칙적으로 2주택자가 되어 기존주택을 양도할 때 50%의 높은 세율을 적용받는다.

그러나 새 주택을 취득한 지 1년 안에 기존주택을 팔고 그 기존주택이 1세대 1주택 비과세요건(3년 보유ㆍ서울 등은 2년 거주)을 갖추었을 경우 일시적인 2주택으로 보아 양도소득세를 내지 않아도 된다.

그럼 한씨처럼 비과세요건을 갖추지 못했을 때는 2주택자가 되어 무조건 높은 세율을 적용받아야 하는 것일까.

이 경우에도 세법은 일시적인 2주택인 상황인 점을 고려하여 일반세율(9~36%)로 세금을 낼 수 있도록 배려하고 있다.

이뿐만 아니라 2주택자라고 하더라도 일반세율을 적용할 수 있는 세법 규정이 있기 때문에 알아두면 도움이 된다.

예컨대 △세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시ㆍ군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시ㆍ군에 주택을 취득하여 2주택이 된 경우로 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내 양도하는 주택 △혼인이나 노부모 봉양을 위한 합가로 2주택이 된 경우 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택 △면적과는 상관없이 양도당시 기준시가가 1억원 이하인 주택 등이 중과대상 예외 규정에 해당된다.

또 1세대 3주택 이상일 경우에도 중과대상에서 제외되는 주택이 있다.

즉 △세법에서 정하고 있는 양도세 감면대상 주택 △장기임대사업용 주택으로 일정기간 임대 후 양도하는 주택 △종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택 △상속일로부터 5년 이내의 상속주택(상속주택이 2개 이상이면 상속받은 사람의 소유기간이 긴 주택 하나만 해당) △저당권 실행이나 채권을 변제받기 위해 취득한 주택 등도 2주택 중과대상에서 제외시켜 준다.

이현회계법인 현상기 세무본부장